住宅ローンの金利や条件にこだわらずに指示通りに契約して損してないですか？(後編)

住宅ローンを借りている方の中には、少しでも負担を軽くするために借り換えを検討している、という方もたくさんいらっしゃるでしょう。   しかし、住宅ローンの借り換えには、金融機関への手数料や抵当権の再設定のための登記費用などの費用がかかります。借り換えに踏み切る前に、現在借りている金融機関に金利＆条件交渉を持ちかけましょう。  

まずは借り換えを検討。しかし、借り換えない選択も

今借りている住宅ローン金利よりも、低い金利が表示された勧誘チラシや広告を見て、借り換えを検討する方は多くいらっしゃいます。
 
借り換え効果は、残高や返済期間、金利差などから総合的に計算をします。勧誘チラシに記された金融機関に相談すれば、シミュレーションをしてくれます。
 
その結果、「借り換えをするとトータルで〇〇〇万円の利息節約ができます！」と言われ、そのまま申込・契約をする方がとても多いのですが、ちょっと待ってください。
 
提示された借り換え先の金利＆条件やチラシをもとに、今借りている金融機関に交渉してみてください。担当支店や住宅ローン専用窓口に「■■銀行さんの住宅ローン金利△％のチラシを見て借り換えを考えていますが、その前に今借りているそちらにも相談しておこうと思いまして」と伝えればOKです。
 
「金利を下げるから継続して欲しい」と引き止められる可能性があります。ただし、ローンの滞納歴があるなど審査に不利な状態だと引き止められないかもしれません。
 
借り換え先の金利と同率までいかなくても、十分に低い金利＆条件を提示されたら交渉成功です。借り換えを実行した場合の手数料・登記費用等の負担や手間を考えると、わずかな金利差なら得だと考えられるからです。
 
気をつけなければならないのは、すでに借り換え先の金融機関で正式な申込を済ませてしまっていると、今借りている金融機関は粛々と借り換え手続きの協力をするのみで、引き止めてもらえません。無理な引き止めは他行の業務を妨げることになってしまうためです。
 

借り換えを選択する場合は保証料＆融資手数料の金額次第で決定

今の金融機関で交渉できたとしても、やはり借り換えるべき場合ももちろんあります。
 
住宅ローンの借り換えをすると、借入当初に払った保証料（数十万円払っている場合が多いです）があった場合、未経過分が契約後に戻ってきます。それを借り換え時にかかった登記費用などに充てることもできます。戻ってくる保証料の金額は、保証会社に問い合わせれば教えてくれます。
 
借り換え先で再び保証料を支払ったり、融資手数料が借入金額の2.16%といった高額になったりしなれば、今の金融機関と交渉した結果の金利よりも、借り換え先の金利が低ければ借り換えをした方が得でしょう。
 
また、今の金融機関では変動金利・固定期間選択型金利のみで、全期間固定金利を扱っていない場合、今後の金利の推移によっては損をしたとしても全期間固定金利を扱っている金融機関に借り換えて、今後の金利上昇への不安をなくすという考え方もあります。
 

固定期間選択型は、残り期間の延長も交渉

今の金融機関での金利交渉に成功した場合、固定期間選択型ならば残りの固定期間についても延長してもらいましょう。
 
たとえば当初10年固定で借りていた住宅ローンを4年目に他の金融機関の10年固定金利に借り換えた場合、借り換え時点から10年間その金利が適用になります。
 
これを借り換えずに今の金融機関で金利を下げてもらったとしても、期間がそのままなら残り6年間だけが下がった金利が適用となります。交渉でこれを10年に延ばせるかもしれません。金利交渉だけに気をとられないように期間にも目を向けてください。
 

金融機関から金利を下げるための条件を提示された時の対応

私の相談経験上、今の金融機関との住宅ローン金利＆条件交渉に成功することが非常に多いのですが、その際に金融機関から「金利を下げますが、〇〇をしてください」と言われることがあります。
 
年会費・維持費のかからないクレジットカードやカードローンの契約くらいなら「まあいいか」と思えますが、変額保険などのリスク商品の契約を持ちかけられたら、注意が必要です。強制ではないはずなので断るべきものは断りましょう。
 
住宅ローンの交渉を勧めた相談者の中には、「金利を下げますから保険の見直し診断をさせてください」と金融機関に言われた方もいました。
 
すでに保険の相談も受けていた方でしたので、結果としては金融機関の担当者からは「見直す必要はありませんね」と言われたそうですが、住宅ローンの見直しをきっかけに団体信用生命保険についても考えて、合わせて保険見直しをすると家計改善効果が更に高まるかもしれません。ぜひ検討してみてください。
 
執筆者：西村和敏（にしむらかずとし）
ファイナンシャルプランナー　CFP（Ｒ）認定者
 
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