C&W、2024年Q1 の東京オフィス市況 空室率は供給に連動して上昇へ、名目賃料は小幅な上昇

グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。

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2024年第1四半期 市況

需給

2024年第1四半期末の都心5区グレードAオフィスの年間ネットアブソープションは、就業者数増加等を背景に128千坪と対前年比62.8％増加、募集面積率は前年同期比0.9pp低下の6.0%となった。しかし、空室率は前年同期比0.6ppと僅かに上昇し4.3%となった。虎ノ門・神谷町エリアで1年以内に竣工したビルが依然として空室を抱えていること、晴海・勝どきエリアで大規模な空室が発生したためである。当社が定義する都心5区グレードAオフィスのサブマーケット35地域のうち25地域の空室率が2％未満となっており、総じて需給はタイトに推移している。新規供給が継続した三田・田町エリアはJRの利便性と賃料の値ごろ感から需要が高まり、空室率が前年同期から12.2pp低下し19.1％となったものの、依然として高い水準を推移している。

2024年第1四半期末の内定率をみると、竣工1年以内のビル（貸室総面積約15万坪）で75.8%、今後1年以内に竣工予定のビル（貸室総面積約19万坪）では55.4%。満室稼働での竣工を目指し賃貸条件を緩和するなど、貸主のスタンスに違いがあるものの、今後1年以内に竣工予定の赤坂、六本木エリア等のビル及びその周辺の競合物件で内定率が低い傾向にある。2023年に竣工したビルへの移転に起因する二次空室は限定的だが、2024年末以降に市場に顕在化するとみられる。空室率が2％未満のサブマーケットが大半を占める中、過去10年平均の7割に新規供給量が抑制される2024年の需給はタイトに推移し、空室率は4％半ばでほぼ横ばいの予想。2025年は過去10年平均の1.5倍の新規供給に加え、二次空室も顕在化し、需要の上昇は見込まれるものの供給を吸収しきれず、空室率は6％後半を目途に上昇すると予測される。

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