C&W、2024年上半期の物流レポートを発表

 

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主な投資取引の動向

2024年上期の投資動向を総括すると、コスト上昇を受けた開発マージンの縮小、インフレ率を下回る予想賃料の伸び、安定した不動産価格の推移などを理由とした企業グループ内での出口売却が重なった（次項、下段表を参照）。金利上昇に伴い資金調達環境の悪化が見込まれることからも、投資基準はより厳格化されつつあり、引き続き軟調な取引環境の継続が見込まれる。

アウトルック

都市型冷凍冷蔵倉庫の供給は不足：

今後のEC向け開発動向では、消費者向け物流コストの削減を実現できる立地条件、自動化を実現できる機能面での対応余地が最も大きい都市型冷蔵倉庫に着目していきたい。四大都市圏の開発動向（巻末地図参照）を概観すると、冷蔵倉庫の立地条件は湾岸の水産物・食品加工向けの旧型倉庫（フロン規制未対応）に偏重している。さらに、町丁目別の購買力平価を四分位で重ねてみると、消費者向け都市型物流の拠点となる内陸部での供給は極めて限定的であることもわかる。 2021 年以降、東京・横浜の稼働率１は満床を超える状態が恒常化していることなどからも、従来の食品スーパーを補完する都市型冷凍冷蔵施設にかかる開発余地は大きい。

東京圏・名古屋圏を除いた空室率は低位安定：

東京圏では、供給過多な圏央道茨城や東北道において、局所的に15％までの空室率の高止まりを見込む。また当面の大量供給が続く名古屋圏の空室率も同様の高止まりを見込む。しかし地方都市の先進的物流施設ストックは未だ不十分であり、新規供給に合わせて需要が喚起される状況は継続する見通し。

賃料は二極化へ：

都心部における都市型物流施設、付加価値を提供できるデベロッパー保有物件の価格支配力は高止まりしているものの、その他エリアの既存物件については物流コスト増で苦戦するテナントに対して、今後二年間の期待インフレ率(<2%)を上回る価格転嫁が難しい状況を見込む。

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