2025年オフィス・アウトルック：東京は建設費の高騰により竣工遅れ、新規供給も抑制ぎみに

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空室率

需要と供給のバランスを分析すると、地域全体の空室率は2016年の11%から約20%まで上昇し、地域全体で450万㎡を超える空室面積に達するとみられる。

ただし、空室の質と量を区別いて考えることが重要である。全体的な空室率は上昇しているものの、地域や細分化された市場レベルでは傾向は大きく異なる。特にインド、東南アジア、中国など急速に拡大している都市において顕著である。これらの都市では、空室率は平均で約20%ですが、10%から31%の範囲で変動している。しかし、細分化すると、ムンバイのBKCやベンガルール（バンガロール）のアウターリングロードなど需要の高い地域では、空室率はかなり低いことが明らかになっている。ここで言えることは、テナントは各市場の状況を慎重に細かく検討する必要がある。

これは、より成熟した市場でも同様である。シドニーでは、テナントが市街地中心部へ移転する傾向が明らかになっており、大規模なスペースを必要とするテナントは、まとまった床面積を見つけるのが困難な状況となっている。

一方で、シンガポール、東京、ソウルは引き続き最も需給が逼迫した市場と予想されている。これら3都市の空室率は予測期間を通して5.5%未満で、特に東京はほとんどのサブマーケットで3%以下を記録すると予想されている。

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賃料

これらの要因を総合すると、短期的な賃料上昇圧力は全体としてはそれほど強くないことが示唆される。地域全体の加重平均の賃料上昇率は、2026年までは2%を下回る水準で推移し、その後緩やかに上昇するものの、2027年から2029年までは2.5%を下回る水準にとどまる見通しである。

地域別に見ると、見通しはより複雑だ。過去数年間で最も高い賃料上昇率を示したのはブリスベンとインドのハイデラバードとムンバイであった。これらの都市は今後12か月間もトップを維持し、5%前後の成長が見込まれるものの、成長ペースは2026年以降には鈍化すると予想されている。一方、ジャカルタ、メルボルン、シンガポール、シドニーでは、空室率の低下に伴い賃料上昇の圧力が強まり、ホーチミンと東京でも、来年にかけて堅調な賃料上昇が予想されている。