都心のマンション価格は「もう一段上がってもおかしくない」、現実的な物件の選び方は?

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価格が高騰し続ける、都内の新築マンション。不動産研究所の調査によれば、2023年の東京23区の平均価格は1億1,483万円と初めて1億円を突破しました。パワーカップルでも購入が難しい価格帯になりつつある今、都心への通勤圏内でマンションを購入したい場合、どのような点に気をつけたらいいのでしょうか。

このほど『マンションバブル41の落とし穴』を出版した、不動産コンサルタントの長嶋 修氏に聞きました。

○■「都心・駅近・大規模タワー」のマンション需要は高まり続ける

――なぜ、都内のマンション価格が高騰しているのでしょうか?

2012年の終わりに民主党から自民党へ政権交代して以降、都市部の優良立地マンションの価格は右肩上がりで上昇を続けています。背景には、異次元の金融緩和政策などによる歴史的な低金利があります。

この低金利状態は10年以上続いてきたわけですが、近年、より一段と下がっているのが変動金利です。いま、変動金利の平均は0.3%～0.4%ほど。対して住宅ローン控除で0.7%戻ってきますから、控除どころか補助金までもらって家を買えるという状況です。

さらに、より都心部に近い、より駅から近い物件の需要が高まっています。

共働き世帯の増加により、「駅から遠くて100平米よりも、駅近の70平米の部屋がいい」「居住快適性よりも時間が大事」という人が増えています。自動車の保有率が若年層ほど低い中で、生活が徒歩圏内で一通り完結するのはどうしても中心部になります。結果としてマンション人気が上がっているのです。

コロナ禍により在宅勤務が浸透して一時的に戸建て需要も高まりました。しかしいまや在宅勤務ができるといっても、週に数回は通勤しなければいけない人が大半です。在宅勤務を経験したからこそ、いままでの通勤がいかに無駄だったかと実感した人も多いでしょう。マンションの需要は、さらに高まり続けています。

――マンション需要の高まりに伴い、価格は今後も上がり続けますか?

不動産価格は日経平均株価と相関関係にあります。いまの水準で日経平均が推移していくのであれば、都心3区・5区(千代田・中央・港/渋谷・新宿)の中古マンションは、平米単価がもう一段上がってもおかしくないと思います。しかし、都心・駅から離れれば離れるほど、その傾向は弱まります。

いわゆる富裕層や国内外の投資家のあいだで需要が高い、都心・駅前・駅近・大規模タワーのマンション価格に関して言えば、さらに高騰する可能性はあるということです。いまや都心部では、1部屋が3億・5億・10億・20億円といった物件も目立つようになってきました。その手の高額物件は今後も増えると見込まれますから、都心マンション全体の平均価格も押し上げていくでしょう。
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