全国で注目の都市は? 不動産投資、値上がり益を狙えるエリアと選び方

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国土交通省はは9月17日、2024年の基準地価を公表しました。そこで今回は地価上昇という観点から、不動産投資において注目のエリアはどこなのか、それぞれの目的に合わせてどのエリアを選ぶべきなのか、不動産投資サービスINVASEを運営する、不動産ナビゲーターの渕ノ上弘和さんが解説します。

○不動産投資のタイプによってエリアの選び方は変わる

まず、不動産投資には2タイプがあることを理解しておきましょう。一つは「自己居住用不動産投資」、ご自身で購入し自己居住用不動産として値上がり益・賃料収益相当額を自己消費するというスタイルです。

そしてもう一つは「賃貸用不動産投資」、購入した物件を賃貸に出し、値上がり益、賃料収入を得る方法です。

いずれも不動産の値上がり益は非常に重要ですが、ここでは地価上昇という観点から、注目のエリアがどこか、またそのエリアの中でご自身の目的に合わせてどのエリアを選ぶべきかについて、お話しします。
○不動産投資、注目のエリアは?

2024年の基準地価データによれば、「都道府県別対前年平均変動率」では三大都市圏で2.2倍、東京圏でも2.6倍と、大幅に地価が上昇している状況でないことは明確です。

また、「特徴的な地価動向が見られた各地点の状況」の住宅地にフォーカスし、基準地価上昇率順位一覧表と比較してみても、最高価格と上昇率が必ずしもリンクしていないことがわかります。

これは、30数年前のいわゆる"バブル"と異なり、「全ての土地評価が上がっている」状況ではないことが想定され、仮説としては著しい二極化が発生していることを示していると言えます。

そして、2009年からの賃料上昇率も含めて状況を見ると、やはり東京都区部はもちろん、大阪府大阪市、愛知県名古屋市にはフォーカスせざるを得ないでしょう。
○東京23区

東京エリアの再開発は東京駅近辺の再開発が既に完了している丸の内・大手町、現在進行形の八重洲、向こう20年間の計画が決定している日本橋はもちろん、東京駅～大井町の駅までのラインは虎ノ門等のエリアも含め、大規模開発には枚挙にいとまがないほどです。
それにも関わらず総合指標で見た際に賃料上昇率の順位が6位となっていることは違和感を禁じ得ないのが実際です。

そして「街」レベルで見た際、21位の代々木ですら7.9%しか賃料が上昇していないことを勘案すると、ここに表現されていない他エリアはかなり賃料上昇率が低いことが想定されます。つまり一部のエリアが全体を引き上げており、これは後述の大阪市、名古屋市も同様の状況であることが想定されます。