中国で競売物件が急増、不動産市場の活性化に必要なことは？

競売物件の増加はローンと直接的な関係がある。中国人民銀行のデータによると、2023年の個人住宅ローンのデフォルトは2022年に比べて2．3ポイント増加し、それに合わせるように競売物件も増加した。

住宅ローンのデフォルトが増えたのは、住宅購入者が住宅価格高騰の段階でローンを組んで住宅を購入したが、その後住宅価格が大幅に下落したため、銀行が出した評価額も数年前に比べて大幅に低下し、継続融資額に影響したことが大きい。

さらに、米中貿易摩擦やコロナ禍などによる経済悪化により、収入が減少した、または失業によって収入源を断たれた労働者が少なくなかった。そのため、住宅購入者は返済圧力にさらされ、最終的に返済できなくなり、裁判所の裁定を経て住宅を競売にかけられた。

CRICによると、競売住宅の増加は二線都市で最も際立っている。そのうち、河南省鄭州市の2024年上半期の落札件数は前年同期比43％増の5138件に達した。福建省アモイ市や江蘇省蘇州市などの都市の競売住宅の落札件数も前年同期比40％を超えた。

3線都市、4線都市でも増えている。広東省恵州市、河北省秦皇島市、四川省資陽市などの都市は上半期の落札件数が急増し、恵州市の増加率は43％に達した。

ただ、一部都市では落札件数が減っている。上海市では2024年上半期の競売住宅の落札件数は前年同期比63％減の1111件で、減少が顕著だ。

この原因は、大都市と地方都市の経済発展の基盤の差によるものだとみられる。8月22日の中国メディアの記事は「1線都市と比べ、2線都市は依存性が高い。例えば、蘇州の貿易への依存度が高く、この比較的顕著な単一的依存は、マクロ経済の周期的変化に直面すると、受けるショックもより大きくなる」と指摘している。中国経済の減速によって、ある地方の依存する産業が不振に陥ると、そこで働く人々が収入減などに直面しやすくなり、結果として競売住宅が増えるということになる。

一般的な中古住宅に比べて、競売住宅の価格は通常安く、取引開始価格は評価額の30％ほどを割り引いた価格で、住宅の購入を目指す人にとっては「手が届きやすく」なっている。

住宅の供給量が大幅に増えているが、取引は活発さを欠いている。不動産市場が冷え込んでいることを物語っている。

中指研究院のレポートによると、2024年上半期の競売住宅の成約率は18．4％で、2023年同期の27．2％より8．8ポイント低下した。2024年上半期の競売住宅の成約平均価格は1平方メートル当たり9084元（約18万1600円）で、前年同期比6．7％減だった。