中卒で資産1億円の不動産投資家が教える、高利回り物件を見つける秘訣

不動産投資家のみわ氏

家計を助けるために15歳から食品加工工場で働くも、100万円から始めた不動産投資によって今では総資産が1億円を超える、みわ氏。格差や学歴や職歴の壁に阻まれても人生を好転できた秘訣は何なのか？「100万円から始められるボロ物件投資」の秘訣を伝授する。
◆成人式のイメージが強い北九州市の意外な事実

僕がボロ物件投資を行っているのは、主に地元である北九州市です。皆さんは北九州市と聞いて、どんなイメージを持ちますか？　多いのは成人式かもしれませんね。最近だと成人式で新成人のみならず武内和久市長もド派手な衣装を身にまとったり、この衣装がニューヨークのファッションコレクションで絶賛されたことが話題になりました。

そんなキャラの濃い北九州市は、実は不動産投資をやるうえでとても優れているエリアなんです。

何が優れているのかというと、北九州市は不動産の利回りが高いエリアなのです。具体的には戸建てなら20％、アパートなら15％程度の利回りは狙えます。

たとえば同じ福岡県でも、市街地の博多区となると利回りは戸建て物件で10％いかないくらい。ざっくりとした計算ですが利益は2倍の差になります。

◆不動産の利回りはエリアでほぼ決まる

北九州市の利回りが高い理由は不動産の価格自体が比較的安く、人口が約96万人とそれなりに人も多いため住宅需要も高いから。近いエリアだと長崎市、福岡県大牟田市、山口県下関市、四国も条件が似ていて、利回りが高い物件が多い傾向にあります。

これらの都市は県の中心エリアから車で1時間くらいの距離にあることが多く、まさに福岡市と北九州市がこの位置感です。通勤など生活の利便性がほどよく、土地の広さに対して人口も多すぎないバランスの良さが物件の利回りの高さにつながっています。

投資を行ううえでは利回りの高さは利益に直結するのでとても重要です。それは僕がやっている築年数が古い物件を扱う不動産投資でももちろん同じ。そして不動産の利回りはエリアでおおよそ決まるため、どこの物件を買うかしっかりと見極めることが不動産投資で生き残るコツでしょう。

◆同じような条件のエリアは関東にもある

一方で、地方都市にしか利回りの高い物件はない、というわけでもありません。例えば関東近郊でも栄えている街から車で1時間程度にあって、物件の需要が高いエリアはたくさんあります。

例をあげると、千葉県なら茂原市、いすみ市、栗原市などの外房寄りのエリア。埼玉県なら坂戸市、行田市、寄居町。茨城県なら下妻市、ひたちなか市など。