住宅ローンのフラット35､金利｢独歩高｣の忍耐期 機構が｢身銭｣を切り､変動金利型に対抗へ

機構が発行するMBSの表面利率は、2022年の秋口までは0.5％前後で推移していたが、2022年末には1％を突破。2024年3月発行分は1.14％にまで上がっている。資金調達費用が上昇した分はフラット35の金利に転嫁せざるを得ず、競争の激しい変動金利型との差は広がる一方だ。

フラット35の退潮は、金融機関側にも対応を迫る。主要取扱金融機関であるSBIアルヒは、2023年8月に変動金利型の新たな住宅ローン商品を投入した。同社の融資実行件数は近年落ち込んでおり、変動金利型の商品で埋め合わせたい考えだ。

こうした「フラット離れ」を、機構も指をくわえて見ているわけではない。2022年秋には、機構の発行するMBSの利率が上昇したにもかかわらず、フラット35の金利をむしろ引き下げた。自らの利ザヤを削って、金利上昇の影響を抑える動きだ。

新商品投入だが「時間稼ぎ」との側面も

そして2024年2月、機構が満を持して投入したのが「フラット35子育てプラス」だ。子育て世帯を対象に金利を優遇する新商品で、子どもの人数が多かったり、省エネ住宅の取得や地方移住などの条件を満たしたりすると、借り入れ時から5年間、金利が最大で1％下がる。

変動金利型にも対抗できる優遇幅が奏功してか、機構によれば、子育てプラスの投入後、フラット35の利用件数は回復基調にあるという。

とはいえ、大胆な金利優遇は両刃の剣でもある。子育てプラスによる金利優遇の原資としては、2023年11月に成立した補正予算で国から約15億円が拠出される。ただし全額が賄われるわけではなく、一部は機構の持ち出しとなる。「（子育てプラスは）いつまでも続けられる施策ではない」（機構幹部）とし、予算が尽きた時点で受け付けを終了する。

新商品は子育て世帯の住宅取得支援という意味合いに加えて、長短金利差が縮むまでの「時間稼ぎ」との側面もにじむ。2024年も、機構にとって我慢の年となりそうだ。

一井 純：東洋経済 記者