アングル：日銀正常化と住宅ローン、「リバースモーゲージ」利用増も

　３月１９日、日銀が正常化へ踏み出したことで、金利は徐々にながら上昇していくことが見込まれ、日々の暮らしにも影響が出そうだ。写真は都内の集合住宅。２０２１年６月撮影（２０２４ねｎ　ロイター/Fabrizio Bensch）

Ritsuko Shimizu　Kentaro Sugiyama

［東京　１９日　ロイター］ - 日銀が正常化へ踏み出したことで、金利は徐々にながら上昇していくことが見込まれ、日々の暮らしにも影響が出そうだ。その１つが住宅ローン。将来の金利上昇を見越して繰り上げ返済するなどの動きが出てくる可能性がある。実際に金利が上がれば想定外の利払い負担増で完済時期が後ずれするなどし、定年退職時に住宅ローンが残っている場合、「リバースモーゲージ」に組み替えて支払い負担の軽減を図る動きを予想する声もある。

＜マイナス金利解除では短プラ上がらず＞

日銀の低金利政策が長く続いたことで、住宅ローンの利用者は、当初の金利設定が低位に設定されている変動型が増加した。現在は変動型が約７割を占めている。変動型の基準金利は、１年以内の短い貸出金利である短期プライムレート。これが上がれば住宅ローン金利も上がり、利用者の負担が増加することになる。

日銀はマイナス金利政策を解除し、長短金利操作（イールドカーブコントロール）を撤廃したものの、当面は緩和的な環境を維持するとしている。物価の上昇具合にもよるが、政策金利をゼロ％近辺に当面据え置くというのが市場関係者のコンセンサスで、短プラがどんどん上がっていくことは想定されていない。

全国銀行協会の加藤勝彦会長（みずほ銀行頭取）は１４日の会見で、金利が急上昇するわけではなく「金利負担がただちに大きくなるわけではない」と語った。政府関係者も「マイナス金利解除と０．２５％や０．５％に上げていくというところはちょっと違う話だと思う」と話す。

しかし、実際に金利が上がらなくても、将来的に上昇することが見込まれれば、生活防衛のために早めに行動を起こす利用者が出てくる可能性がある。

住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するＭＦＳ（東京都千代田区）の塩澤崇最高執行責任者（ＣＯＯ）は「今後も金利が上がり続ける懸念から前もって繰り上げ返済をする人たちが出てくる可能性がある」と指摘。その場合、投資や消費に回るはずの資金が借金返済に使われることになるため、「経済にマイナスに働く恐れもある」と語る。

Ｓ＆Ｐは「仮に日本の政策金利が０．５％まで引き上げられ、短期プライムレートが現水準から４０ベーシスポイント上昇した場合、変動金利型住宅ローンの月々の支払い額は現水準の１．０５倍程度に増える」と試算している。

住宅金融支援機構によると、２０２２年度末の住宅ローン残高は２１５兆９４２６億円。金融機関の関係者は、住宅ローンについての問い合わせは増加していると説明する。今のところ、繰り上げ返済や固定金利への借り換えなど、具体的な動きはほとんど出ていないという。

＜住宅ローン、リバースモーゲージでの借り換え需要も＞

金利が上昇すれば、リバースモーゲージの利用が増えるとみる向きもある。住宅を担保に資金を調達する手法で、高齢者を中心に利用者も徐々に増加しつつある。

    総務省によると、６５歳以上の持ち家比率は８０％あり「フロー収入が年金に限られる高齢者は、持ち家をどう活用するか考えている」（住宅金融支援機構調査グループ）。これまでのように先祖代々の家を継ぐという習慣も薄れてきているほか、子ども世代に迷惑を掛けずに老後を過ごしたいという高齢者が増えているという。

    リバースモーゲージの融資額は住宅の査定額に一定の掛け目をかけて決まる。また、金利は変動が主流だ。借り入れた資金は住宅関連に利用が限られる商品と、生活資金も含め幅広く利用できる商品がある。

住宅金融支援機構によると、使途が住宅購入などに限られているリバースモーゲージ残高は２２年度末で１８０３億円（前年度比６．４％増）となった。１３年度の４５８億円から約４倍に増加している。生活資金など幅広く使うことができる商品は、統計がなく、市場規模は分かっていない。リバースモーゲージの保証などを行っているフィナンシャルドゥは、２兆円以上の市場規模があるとみている。

    りそな銀行、埼玉りそな銀行、関西みらい銀行は住宅資金にしか使えない商品とは別に、ミドル・シニア層向けビジネスのひとつとして、生活資金などにも使える商品の取り扱いを２３年５月に開始した。

りそな銀行ライフデザインサポート部グループリーダーの熊仁氏は「予想よりニーズは高い」と話す。定年を超えて住宅ローンが残っている場合「これから金利が上がると、

住宅ローンの返済が厳しくなることもある。利息の返済だけで良いリバースモーゲージに乗り換えて、返済額を抑えるニーズは出てくるかもしれない」と語っている。

（清水律子、杉山健太郎　編集：久保信博）