住宅ローン返済が負担・・なんとかしたいけど、どうすればいいの？

ファイナンシャルフィールド / 2019年12月28日 9時0分

住宅ローンが負担になったら？より金利が低い住宅ローンへ借り換えを考えますよね。返済の滞りがあって、借り換えが難しい場合はリスケジュールという方法を取ります。毎月の返済額を減らすことで生活を立て直しますが、返済期間が長くなり総返済額が増えます。しかし、「今、住み続けられれば良い（家を手放すのが前提）」なら、リースバックやリバースモーゲージ型住宅ローン（リバース60）を活用する方法があります。ただし、どれも毎月の支払いは必要です。

リバースモーゲージ型住宅ローンは安定した収入が必要

一般的なリバースモーゲージとは、土地家屋を担保に資金を借り受け、自分の死後に担保を売却して返済します。お金の使い道は、事業や投資・投機以外であれば使うことができます。しかし、年齢の限定（50歳～65歳から利用可能、金融機関により異なる）や、土地の評価額が高い地域に限定されます（社会福祉協議会でも通常1000万円以上の土地の評価額が必要です）。抵当権等の担保があると使えません。

リバースモーゲージ型住宅ローン（以下、リ・バース60）は、リバースモーゲージの仕組みを利用した、使い道を住宅関連に限定した住宅ローンです。生きている間は利息のみ支払い、死後に担保物権を売って元金を支払います。

使い道を住宅関連に限定した住宅ローンです（生活費には使えません）し、住宅ローンの借り換えにも使えます。一般的なリバースモーゲージと違って地域が限定されることはありません。土地家屋の評価額が高額でなくても、評価額に応じた借り入れができます。

契約者死亡後、担保物権を売って返済するか、相続人が手持ちで返済して担保物権を売らないかは、相続人が選ぶことができます。また、評価額の変動があっても、ノンリコース型の返済であれば売却後に債務が残っても相続人の負担はありません。

ただ、リ・バース60は、住宅ローンの一つです。毎月利息分の返済が必要です。土地家屋とは別に、給与や年金などの安定した収入がないと利用できません。住宅ローンと同様、他の借入金も合わせて、税込収入によって返済比率が決められています。

・年収400万円未満の場合　30％以下
・年収400万円以上の場合　35％以下

借り入れ申込日に、既存の住宅ローン返済で直近12回分に延滞がある場合は、リ・バース60は使えません。

とりあえず、住み続けられれば良い

セール&リースバックという方法があります。

持ち家の所有権を売却して、借り主として住み続ける方法です。まとまったお金を手にすることはできますし、引っ越さなくても良いのです。賃貸になるので賃料を払っていかなければなりませんが、賃貸になれば固定資産税の負担はなくなります。

しかし、住人付きでの売却になるので、通常の売買より安くなってしまうでしょう。住宅ローンがある場合、残った債務が買取価格より多い場合、リースバックは難しくなるようです。
利用する場合は、周辺の物件の価格や賃料を調べておき、複数社比較しましょう。

でも、やはり売りたくない

住宅ローンが負担になる時に、より低い金利のローンに借り換えて月々の返済額を下げる方法があります。

借り換えで期間延長ができる銀行もあります。当初に20年のローンを組み、5年経過後借り換えをすると15年のローンしか組めません。しかし、借り換えにより35年から経過した分の残り年数でローンの借り換えができ、30年のローンが組めます。

期間延長ができることで、毎月の返済をさらに減らすことができます。

借り換えは、返済が滞ってからでは利用できません。審査が通らなくて借り換えが難しい場合、金融機関に相談してリスケジュールをしてもらうこともあります。

一定期間は元金返済を据え置いて利息のみ支払う方法と、返済期間を延長して月々の返済額を下げる方法があります。返済期間が長くなると同じ金利でも総返済額が大きくなりますが、毎月の返済額は軽減できます。ただし、リスケジュールをすると新しい借り入れや、住宅ローンの借り換えも難しくなります。

完済のめどが立つ場合（3年後退職金が入る、子どもが2年後に社会人になる等）は窮地を脱することが出できますが、完済のめどのないままその場しのぎに行うと、売る時期を先延ばしすることになります。時間とともに建物の価格は下がり、借入金は膨らみます。

日頃から住宅ローンの金利に気をつけておきましょう。負担が重いと感じたら、滞納する前に早めに借りている金融機関に相談しましょう。

（参考・引用）
住宅金融支援機構「リ・バース60」
国土交通省「不動産証券化に係る用語集（50音順）」

執筆者：林智慮
CFP(R)認定者