不動産の価格はいくつあるの？それぞれどんな目的で使われている？

毎年7月は、その年1月1日時点を基準としての相続税評価額、いわゆる路線価が発表されます。   路線価は主要道路に面する土地の1平方メートル当たりの価格で、相続税や贈与税の算定基準に用いられたり、銀行が融資の担保となる土地の評価に使われていたりしている価格ですが、今年は新型コロナウイルスの影響でその路線価の減額修正が検討されています。   土地の公的価格についてはこの路線価以外に「公示価格」「基準値標準価格」「固定資産税評価額」の4種類があります。それに加えて、実際に取引される金額である実勢価格と同じ土地の価格でも5種類もあります。   今回はそれぞれの価格がどのような目的で使われているのかを見ていきます。

国が決定するのは「公示価格」と「相続税評価額（路線価）」

まず、毎年3月中旬～下旬に官報に公示されるのが公示価格です。
 
公示価格は、毎年1月1日時点の土地評価価格で、国土交通省土地鑑定委員会が決定します。公示価格は公共事業用地の取得価格算定の基準とされる以外に、一般の土地取引価格に対する指標となっています。
 
調査は全国の標準地で各地点の鑑定評価は、2人以上の不動産鑑定士がおのおの行い、調整したうえで価格が決定されます。公示されるのは、住宅地や商業地、工業地などに分けられています。
　 
次に、初めに紹介した相続税評価額（路線価）です。
 
こちらも毎年1月1日時点の評価価格ですが、全国で約33万地点が調査されますので発表されるのはこの時期です。国税庁が決定し、これは上記で述べたとおり相続税や贈与税の算定基準となる土地評価額で、公示地価の80％程度となっています。
 
公示価格などが敷地の価格なのに対して、路線価は一定の距離をもった路線（道路）に対して価格を決めます。ただし、場合によっては敷地の形状などに応じて個々に補正をすることもあります。

都道府県が決定するのが「基準値標準価格」、市町村が決定するのが「固定資産税評価額」

基準値標準価格は公示価格とよく似ていますが、毎年7月1日時点の土地評価価格で、都道府県が決定し、9月下旬に都道府県の広報によって発表されます。価格は公示価格と同じです。
 
基準地は公示価格の標準地と重複している地点もありますし、異なっている地点もあります。よって、重複している地点であれば半年単位で地価の動きを見ることができます。ちなみに、公示価格の評価対象を「標準地」、基準値標準価格の評価対象を「基準地」と呼びます。
 
最後の公的価格は、固定資産税評価額です。これは3年に一度、前年1月1日を基準にして全国の市町村（23区は東京都）が決定し、3月1日に発表されます。
 
その名のとおり固定資産課税台帳に登録したされた、「土地・家屋」の価格ですので、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの課税標準にもなっており、納税通知書に添付されている「課税資産明細」にも記載されています。
 
固定資産税評価額は、土地が公示価格の70％、新築家屋ですと建築費の50〜70％となっています。

実際に取引される価格は？

これまで述べてきた価格はあくまで「指標」です。実際に取引される価格は実勢価格といいます。これは、実際に市場で売買される取引価格で過去の実績の平均的な金額で、通常は「時価」と呼ばれ、取引事例や近隣の取引価格を参考にする場合が多いです。
 
一般的な住宅地の場合、公示価格より実勢価格のほうが高い傾向にあります。

購入時には購入価格（実勢価格）以外も気にしてみましょう

マイホーム購入時には当然ですが、誰しも価格を考えて購入していますね。しかし、購入後も不動産取得税や毎年の固定資産税、相続時には相続税と不動産にはさまざまな税金がかかってきます。
 
そんな時、その税金がどういった理由に基づいて算出されているのか知っておくことは、これからマイホームの購入を考えている方には必要かと思われます。
 
少し無理して広めや高価なマイホームを購入した場合、当然固定資産税も敷地面積や建物の種類によって高くなりますので毎月ローンの支払いだけでいっぱいいっぱいの状態であれば、税金の支払いに支障が出ないとも限りません。
 
税金だけの問題でなく、ライフプランの1つとしても不動産価格をウォッチするのも必要かもしれませんね。
 
執筆者：田久保誠
田久保誠行政書士事務所代表

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