不動産投資で「長期の空き室」は致命的…知っておくべき“入居者募集のコツ”とは【初心者向け／不動産鑑定士が解説】

THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン） / 2024年4月30日 10時15分

（※写真はイメージです／PIXTA）

不動産投資をする人にとって、空き室が続くことは大問題。早く入居者を決める必要があります。そこで本記事では、浅井佐知子不動産鑑定事務所代表の浅井佐知子氏による著書『0からわかる！不動産投資超入門』（ソシム）から一部抜粋し、入居者を募集するときのコツを解説します。

登場人物

浅井佐知子先生…不動産鑑定士で不動産投資コンサルタントをしている、不動産のスペシャリスト。初心者にもわかりやすく、不動産投資について解説！（以下、浅井）

山田さん・会社員（30代）…株をやっているが仕事が忙しく、株価のチェックがおっくうに。不動産投資をはじめて、趣味に使うお金がほしいと考えている。（以下、山田）

鈴木さん・会社員（30代）…浅井先生の本を読んで、不動産投資に興味を持った。貯金が貯まってきたので、将来のために副収入がほしいと考えている。（以下、鈴木）

入居者を募集するための条件の決め方

浅井：入居者を募集するときは、管理会社が募集図面を作成します。管理会社と一緒に、入居の条件を決めましょう。

鈴木：条件というと、毎月の家賃や共益費をいくらにするかなどですか？

浅井：そうです。そのほかにも、敷金や礼金、AD^※1についても決めましょう。賃料を決めるときは、賃料の相場をもとに管理会社から提案を受けます。それをもとに決めます。

鈴木：管理会社と一緒に決めるのかぁ。今後の収入にもかかわるので大切ですね！

山田：入居者の条件はないんですか？　誰でも入居できるのは少し不安です。

浅井：入居者の条件も決めます。どんな条件にするのかは、管理会社ときちんと相談して決めましょう。また、入居者によるトラブルを避けるには、保証会社^※2を付けてもらうことが大切です。

※1 広告企画料。入居者を募集するときに、管理会社や賃貸仲介会社に支払う費用。

※2 借主が賃料を滞納した際に、一時的に立て替える会社。保証会社に入るには審査があるので、入居者を絞ることができる。

管理会社と相談して募集条件を決める

ホームステージングで“よい物件”をアピール！

浅井：自分でできる空室対策もあります。ホームステージング^※3はその1つです。下の例を見てください。ホームステージングをすることで、よりよい物件に見えるのです。

鈴木：すごい！ホームステージングの前と後では、とても印象が変わりますね。

浅井：ホームステージングをして写真を撮り、その写真を入居者募集のときに使いましょう。

山田：棚や小物が置いてあると、部屋の広さなどもわかりやすいですね。でも、大変じゃないですか？

浅井：100円ショップやニトリ、IKEAなどで購入すれば、1万～ 2万円で簡単にできます。自分のものを使えば、無料でできます。入居希望者が内見するときのために、排水口はラップをしてにおいをふさぎ、部屋にはアロマを置いておくと、もっと印象がよくなります。

※3 部屋を飾って魅力的に見せること。

ホームステージングの例（1K）

入居者募集のプロ賃貸仲介会社を味方にする

浅井：入居者を決めるには、賃貸仲介会社に客付けをお願いして回ることも大切です。

鈴木：管理会社にお願いするだけではだめなんですか？

浅井：物件の囲い込み^※4が起こる可能性があります。そうすると、なかなか入居者が決まりません。この場合、ADを上乗せして客付けをがんばってもらうこともありますが、物件の近くの賃貸仲介会社にも客付けを頼むといいでしょう。

山田：どうやって依頼するんですか？

浅井：実際に店舗へ行って依頼をします。ネットで検索して、賃貸物件の取り扱い数が多い業者をいくつか訪問します。親切に対応されることがほとんどなので、ぜひ行ってみましょう。また、訪問の前には、管理会社に賃貸仲介会社に客付けを依頼することを伝えておきます。反対されないよう、早く入居者を決めたいことも伝えましょう。

※4：貸主から紹介された物件を他社に紹介せずに、自社だけで客付けしようとすること。貸主と借主の両方から手数料を得ることを目的にしている。

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