〈不動産投資〉「利益が出ると思っていたのに、なぜ…」見込み違いを回避するために知っておきたい「収入シミュレーション」のコツ【初心者向け／不動産鑑定士が解説】

（※写真はイメージです／PIXTA）

不動産投資を始めたい人にとって、当然ながら「どれぐらいの収入が見込めるか」はとても重要です。利回りどおりの収入が得られると安易に考えると、思わぬ大損をしてしまうリスクも。そこで本記事では、浅井佐知子不動産鑑定事務所代表の浅井佐知子氏による著書『0からわかる！ 不動産投資超入門』（ソシム）から一部抜粋し、不動産投資で得られる収入をシミュレーションするときのポイントを詳しく解説します。

登場人物

浅井佐知子先生…不動産鑑定士で不動産投資コンサルタントをしている、不動産のスペシャリスト。初心者にもわかりやすく、不動産投資について解説！（以下、浅井）

山田さん・会社員（30代）…株をやっているが仕事が忙しく、株価のチェックがおっくうに。不動産投資をはじめて、趣味に使うお金がほしいと考えている。（以下、山田）

鈴木さん・会社員（30代）…浅井先生の本を読んで、不動産投資に興味を持った。貯金が貯まってきたので、将来のために副収入がほしいと考えている。（以下、鈴木）

利回りどおりの収入になるとは限らない

浅井：不動産投資の収入には、どんなものが含まれるかわかりますか？

鈴木：家賃ですね！　販売図面から、利回りや年間の収入を確認できました。

浅井：家賃のほかにも、駐車場などがあればその収入も含まれます。ただ、収入は一定とはかぎりません。

山田：入居者に退去されたら、収入は減ってしまいますよね……。

浅井：そうですね。家賃の変動率によっても、収入は変化します。

鈴木：でも、誰がいつ出て行ってしまうかなんて、わからないですよね……？

浅井：だからこそ、シミュレーションをするのです。空室率や変動率、費用などによって収入が減ることを想定し、そのうえで利益になる物件なのかを見ていきましょう。

収入が減ることも考えてシミュレーションをする

不動産の購入にかかる費用も考える

浅井：不動産を買うときには、いろいろな費用がかかります。その費用も考えてシミュレーションをしましょう。

鈴木：不動産仲介会社に支払う仲介手数料はかかりますよね。

浅井：そのほかにも、不動産ならではの費用がかかります。固定資産税などの税金や、不動産を登記するための費用などです。

山田：購入するときの費用は、不動産の価格以外にいくらくらい必要なんですか？

浅井：購入時の費用は、不動産価格の7～10%くらいかかると考えましょう。不動産取得税のみ、あとから支払います。

鈴木：費用は削減できないんですか？

浅井：基本的に購入にかかる費用を削減することはできません。不動産仲介会社に嫌われてしまうので、仲介手数料を下げようと交渉するのもやめておきましょう。

購入にかかる費用は主に6つ

①仲介手数料

売買が成立したときに、不動産仲介会社に支払う手数料。上限額が法律で決められている。200万円以下の物件の場合は物件価格の5%、200万円から400万円の場合は、物件価格の4%＋2万円、400万円を超える場合は物件価格の3％＋6万円とされている（消費税別）。

②印紙代

不動産の契約時に契約書や領収書などに貼り付ける。金額は契約の代金によって異なる。

③火災保険料

火災などによって、不動産が損傷を受けたときのための保険料。保険会社によって、また、保険がカバーする内容によって金額は異なる。不動産取得時に一定期間分の料金を支払う。

④固定資産税

毎年1月1日に不動産を所有している人に対して、市区町村が課す税金のこと。購入日から日割りで計算して税金を支払うことになる。市区町村によっては、都市計画税もかかる。

⑤不動産の登記費用

不動産を登記するための費用として、不動産登録免許税という税金がかかる。また、不動産登記をしてもらう司法書士に対して、不動産登記手数料を支払う。

⑥不動産取得税（支払いは約半年～1年後）

不動産を取得したことによる税金。各都道府県に1度納税する。約半年～ 1年後に納税通知書が届いたら支払う。

＊空室の場合は、リフォーム費用がかかる場合もあります。

運用中にかかる費用も知っておこう

山田：不動産投資をしている間は、どんなことに費用がかかるんですか？

浅井：大きく分けて、建物の修繕にかかる費用と入居者が退去したときにかかる費用、税金、そして保険料です。

鈴木：運用中の費用は全部で、どれくらいかかるんですか？

浅井：物件の築年数や状態によって、家賃収入の10～30%と開きがあります。新しい物件ほど、建物の修繕にかかる費用は安くなります。シミュレーションでは、1年間の家賃収入の15%（木造と軽量鉄骨の場合※1）が毎年かかると考えます。

鈴木：運用中の費用は、削減できるものでしょうか？

浅井：火災保険料とPMフィー_※2は削減することができます。また、物件のリフォーム費用や修繕費は、内容や業者によって異なるので、工夫次第で削減できます。

※1：運用中にかかる費用は構造によっても変化する。木造と軽量鉄骨は15％、重量鉄骨は20％、鉄筋コンクリートは25％としてシミュレーションする。シミュレーションシートでは、入力した構造に合わせて自動で数値が変わる。

※2：PMはプロパティーマネジメントの略。賃貸物件の管理にかかる費用のことで、不動産を管理する会社に対して支払う。

イラスト ©長野美里

浅井佐知子

不動産鑑定士／不動産投資コンサルタント

※本記事は『0からわかる！ 不動産投資超入門』（ソシム）の一部を抜粋し、THE GOLD ONLINE編集部が本文を一部改変しております。