親に家を建ててもらっている人は必見！土地と建物が別名義によって起こる相続問題とその解決方法！

土地と建物が別名義によって起こる相続問題。一般的には土地所有者が亡くなることで、相続が発生しますが、そこには様々な問題をはらんでいます。今回は代表例として以下の様なケースを元に、その相続問題と解決方法について、相続問題に詳しい大木秀一郎弁護士に聞いてみました。

■土地所有者を「父」　建物所有者を「長男」　母親は既に他界　その他に兄妹が二人

■土地所有者を「父」
■建物所有者「長男」（同建物は「父」所有の土地上に建っています）
■母親は既に他界
■長男をAとします
■その長男の兄妹が他に二人おり、BとCとします
こういった前提を元に、もしも父親が亡くなった場合には権利関係はどのようになるでしょうか。
兄弟間の紛争を防止する解決策があればあわせて教えてください。

■土地を相続したくてもできない相続人

『まず、本件では、土地が相続財産になりますので、土地がA、B、Cの共有財産（それぞれ３分の１ずつ）になるのが原則です』（大木秀一郎）

『もっとも、長男Aが土地上の建物を所有しており、長男A以外の相続人が、土地を使用することはできないでしょうから、単なる共有状態では、長男A以外の兄妹BとCに不満が残ることが予想され、後々紛争が起こる原因となることも予想されます。また、兄妹BとCが亡くなった場合にさらに相続が発生することになり、共有持分がさらに細分化されることも想定されますので、権利関係が複雑になる危険があります』（大木秀一郎）

やはりポイントはここですね。間違いなく兄妹BとCは納得がいかないはずです。

■代償金を払う為に「銀行から融資を受ける」か「父親の預貯金の分配を調整するか」のどちらか！

しかし、この問題をどうやって解決するのでしょうか。

『兄妹BとCとしても共有持分のみを処分するのは難しいので、共有持分を有している状態より代償金を取得した方が満足する場合が多いと考えられます』（大木秀一郎）

『A、B、Cで遺産分割協議を行い、土地について長男Aに単独で相続させ、兄妹BとCに持分に相当する代償金を支払う形が理想になります』（大木秀一郎）

土地を三分割することが出来ない。であればその分の代償金を払うということですね。しかしその代償金を払うだけの余裕がない場合はどうなるのでしょうか。

『長男Aに資力があれば、特に問題なく代償金を支払えるのですが、資力がない場合も想定されます。その場合には長男Aが銀行等から借り入れを行い、その資金を用いて代償金を支払う形で解決することが望ましいです。ただし、銀行等の融資が受けられるかどうかはAの債務状況等によることになります』（大木秀一郎）

『父親が代償金に相当する預貯金を残して亡くなっている場合には、同預貯金の分配を調整して代償金に代えることも可能です』（大木秀一郎）

なるほど。債務の状況によるようですが、銀行から融資を受けるか、あるいは父親の預貯金から相続する分を差し引きして調整するのが一般的ということですね。

■土地と建物の名義が違う相続は、専門家に相談しましょう！

土地と建物の名義が違う場合、相続が発生すると相続人の利害が一致しない事がとても多いのはご存知でしょうか。
単純に名義変更で解決できるならば問題は複雑になりません。
しかしそうでない場合は、当然ながら感情が入り、上手くまとまりません。
土地と建物の名義が違う場合は、それぞれの立場をよく理解した弁護士に入ってもらうことが、最も問題解決に近いかもしれません。