住宅ローン「固定と変動どちらを選ぶべき」論争にプロが断言。損しない方法と賢く借りるコツ

◆全国で約800もある金融機関の住宅ローンは何を見るべき？

住宅を買う際にはまず、“いくらの物件を買うか？”という予算を考える必要があります。予算の目安は、収入の7倍までです。例えば年収500万円なら、3500万円ですね。家計に余裕を持たせたいのであれば、収入の5倍までを目安に考えるといいでしょう。今後の金利上昇が心配な方は5倍までをオススメします。

次に、住宅ローンの選び方に気をつけましょう。無頓着な人は給料の振り込みで使っているメインバンクから住宅ローンを借りたり、友人や不動産業者の勧めで決め打ちをしてしまいがちですが、絶対にやってはいけません。当たり前のことなんですが、ちゃんと自分で比較して選んだほうがいいんです。

とはいえ、銀行だけではなく、信用金庫やJAなども含めて全国には約800の金融機関が存在し、ほぼ全てが住宅ローンの商品を提供しています。しっかりと比較する必要があるのです。何を基準で選ぶべきかというと、住宅ローンの鉄則の一つ目は「金利」です。

「金利」とは、借りるための費用です。銀行はタダでお金を貸してくれるわけではありませんから。金額が大きい住宅ローンでは、数パーセントの差で大きく変わってきます。金利が低い銀行を選びましょう。

金利には「変動金利」か「固定金利」から選ぶことになり、現在の変動金利はおおよそ0.4%前後です。固定金利には代表的な商品として「フラット35」というものがあり、おおよそ1.8%程度です。変動金利が0.4%、固定金利は1.8%から低ければ低いほど、優れていると言えます。

◆「固定金利」と「変動金利」どちらが“お得”？

結論から言えば、私は固定金利よりも変動金利が“お得”だと考えています。住宅ローンは毎月少しずつ元本を返済していくため、返済初期は元本がたくさん残っていて、返済後期になると元本が少なくなります。元本がたくさん残っている返済初期は非常に多くの金利が発生し、最初の10年で金利総額の約半分を占めるほどです。そのため、最初の10年間をいかに低い金利で通過するかが、重要なポイントとなります。

固定金利にしてしまうと「最初から高い金利で借りる必要性があるのか？」という疑問があります。もちろん、変動金利を選んだ後、金利が上がることも考えられますが、利上げを急がないとしている日銀の金融政策を踏まえると、10年間で上昇する金利はそれほど高くないでしょう。