賃貸物件「家賃の値上げ」に泣き寝入りしない方法。実は手厚く守られている“借主側の立場”を活かすべき

　つまり更新拒絶通知を受けていても、その通知に正当性があると判断されない限りは満了後にも追い出されない。

　ただ期間満了後もなお話し合いに決着がついていないと、貸主側が訴訟を起こす可能性も十分にある。敗訴すると退去はもとより、損害賠償の可能性も出てくるので、期間が迫ってきたならば弁護士を頼る道も模索されたい。

◆条件によっては「減額請求」も可能

　いずれにせよ、法定更新はあくまで最終手段として考えるのがベターだろう。増減額の請求は認められた権利であって「法定更新しても、賃料改定の問題が解決するわけではない」のだ。もとより、強硬な態度によって住み心地の良さが失われてしまっては台無しだ。

　では、どのような場合に増減額の請求が適切とされているのか。「土地に関する税金」「坪単価」「インフレ・デフレなど経済事情」に変化が生じた結果、「近傍類地の物件の賃料と乖離」してしまった場合である。

　現在の23区内なら、都心回帰傾向にくわえ物価上昇も著しく、家賃増額の打診も正当とされる事例も多いといえる。反面、このご時世であったとしても、近隣環境の変化や人口流出などから土地代が値下がりしていれば、借主からの減額請求もできうるのだ。

　しかし、新たに提示された金額が必ずしも適切であるとは限らないし、むしろ交渉を見越して、やや強気な金額が最初に出されることも往々にしてある。

◆「増額を拒否していない姿勢」を示しつつ…

　交渉のスタート地点はどのように考えるべきか。

「『理由のある増額なら検討はもちろんするので、まずは根拠資料を示してほしい』というスタンスで、賃料増額を必ずしも拒否していないことを示すのがいいかと思います。その上で提示された増額幅と、固定資産税路線価の上昇率とを照らし合わせるのがもっともシンプルでしょう」

　固定資産税路線価は「全国地価マップ」などのサイトから、誰でも簡単に調べることができる。もとの家賃を契約した年と、直近の数字から上昇率を割り出すだけだ。

　これで交渉がまとまれば御の字だが、決裂することもある。ほかに材料としやすいのが、近傍同種物件の賃料だ。

　貸主側に増額幅の根拠を尋ねたときに資料として提示されることも多いのだが、実は物件種の選定に恣意性がある場合も。

「物件の構造や築年数、間取りや立地の共通性を検証する必要はあるでしょう。耐震基準の新旧（​​’71年が旧、’81年が新。’00年は木造住宅に関する改正）や『RC』、『SRC』の構造の違いといった条件が合っているか、確認してみましょう」