東京｢どの駅｣｢どの区｣が今後､価値が上がるのか ｢昼間人口比率｣に見る｢住むべきエリア｣正解は

「マイホームは一生もの」という価値観を捨て、10年先を見据えて居住地を選ぶ戦略が重要になっていく（写真：SoutaBank／PIXTA）

住宅購入は人生で一番大きな買い物。それは令和の現在も変わらない。しかし東京23区では新築マンションの平均価格が1億円を超えるなど、一部のエリアでは不動産価格の高騰が止まらない。

【図でわかる】｢昼間人口比率｣から見えてくる｢住むべきエリア｣の正解は？

不動産市場の変遷や過去のバブル、政府や日銀の動向、外国人による売買などを踏まえ、「これからの住宅購入の常識は、これまでとはまったく違うものになる」というのが、新聞記者として長年不動産市場を研究・分析してきた筆者の考え方だ。

新刊『2030年不動産の未来と最高の選び方・買い方を全部1冊にまとめてみた』では、「広いリビングルームや子ども部屋はいらない」「親世代がすすめるエリアを買ってはいけない」など、新しい不動産売買の視点を紹介。変化の激しい時代に「損をしない家の買い方」をあらゆる角度から考察する。

今回は「昼間人口」「夜間人口」に注目した「住むべきエリア」のとらえ方について紹介する。

「昼間人口」で、さらに膨れ上がる東京

現在、東京都には全国の人口の1割を超す約1400万人が居住し、さらに東京圏として神奈川県、千葉県、埼玉県を従えている。

2020年時点の東京都の昼間人口は約1675万人で、夜間（常住）人口は約1405万人、昼夜間の人口比率は119だ。

「昼間人口」とは、就業者や通学者の数を反映した昼間の人口、「夜間人口」は勤務先や学校から帰ってくる常住者の人口のこと。夜間人口の多いエリアは、いわゆるベッドタウンといわれる。

東京都の昼間就業者は1018万人、昼間通学者は186万人。東京都への流入人口は336万人で、神奈川・埼玉・千葉で95％を占めている。

夜間人口の多いエリアでは、自治体の頼みの綱は住民税だ。一方、昼間人口の多いエリアは企業が多く、税収や雇用創出などのメリットがある。

住宅地として将来性があるかどうかは、そのエリアの昼間人口比率でつかむことができる。

昼間人口の決め手のひとつに、交通アクセスがある。

東京圏で「交通アクセスの指標」となる駅は、5つある。次に示す5駅に近いエリアは、価格は高いが、将来も値上がりの可能性が高い。

【東京圏における5つの指標駅】

・東京駅（千代田区・中央区）
・品川駅（港区・品川区）
・渋谷駅（渋谷区・目黒区）
・新宿駅（新宿区、中野区）
・池袋駅（豊島区）

ちなみに、東京駅と品川駅、渋谷駅と新宿駅は、エリアとしての境目が明確でなく、統合される方向で動いていると見られている。