事故物件の｢オバケ調査｣は業界の救世主になるか 一晩泊まり込んで部屋に異常がないかを調査

一晩中、さまざまな機器を使って異常がないかを調査している（画像：X「オバケ調査　株式会社カチモード 児玉和俊」@kachimode　の投稿より）

今回の記事では、賃貸住宅の「オバケ調査」について取り上げようと思う。といっても、オカルトの話ではない。「事故物件」については、賃料などを引き下げて入居者を募集するのが一般的だが、オバケ調査によってこうした慣例を打破しようという、住宅業界ならではの話なのだ。

【画像を見る（7枚）】オバケ調査で実際に使っている測定機器など

事故物件って何？オバケ調査はなぜ必要？

まず、前提を整理しておこう。何らかの理由で入居者がその部屋で死亡した物件のことを、通称で「事故物件」という。

宅地建物取引業法では、物件に瑕疵（かし）、つまり大きなキズがある場合、売買や賃貸借の契約前にそのことを説明することになっている。雨漏りやシロアリ被害などの物理的なキズもあるが、人が亡くなったり、近くに迷惑施設があったりして、心理的に住むことに抵抗を感じるものを「心理的瑕疵」という。法的に、事故物件はこの心理的瑕疵に当たる。

とはいえ、人が亡くなる原因はさまざま。事件や事故で死亡したり、自殺だったり、病死や自然死の場合もある。かつては、どこまで人の死を契約前に告げるべきかあいまいだったため、国土交通省がガイドライン（「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」）を設けた。

それによると、家庭で通常に起こりうる自然死や持病による病死、誤飲などの不慮の事故による死などは、対象外とした。ただし、孤独死だったために発見が遅れるような場合、室内の損傷が激しくなるため、特殊清掃や改修などをする必要がある。

こうした場合は、告知する対象となる。また、告知する期間は、賃貸借の場合、発生や発覚から3年が経過するまでとされたが、売買の場合は期限が定められていない。

事故物件と告知された物件は、なかなか住み手が見つからない。そこで、賃料や売値を下げることが慣例的に行われている。きちんと改修したとしても、相場より安くしか貸したり売ったりできないという課題があるわけだ。

【画像】「オバケ調査」とは何か？ 調査に使う機材や報告書のサンプル、ビジネスの仕組みなど（7枚）

そこで、オバケ調査が登場することになる。オバケ調査を行っているのは、株式会社カチモードの児玉和俊さんだ。

2007年3月から2022年8月まで、賃貸不動産管理や賃貸オーナーの資産管理などの業務に従事してきた。不動産会社を退職して独立しようと考えたとき、当初は普通の不動産会社を想定していた。