相続した実家を売却する〈ベストなタイミング〉は？…実家を売る前にやっておくべき「2つのこと」

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相続した実家はどうするのがベストか？　兄弟等で共有する形で相続した場合には、揉め事の種になるケースも少なくありません。では、実家を売却した場合には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？　本稿では、実家を売却するメリット・デメリット、実家を売却する際の手続き方法、実家の売却にかかる税金等について、詳しく解説します。

相続した実家は売却したほうが良いのか？

被相続人の実家が相続財産となった際、相続人全員が既にマイホームを持っているならば、被相続人の実家を相続後、無理に実家に住む必要はありません。

たとえ自分が一人っ子でも住居があり、被相続人と同居していた配偶者も既に亡くなっているならば、売却を検討した方が良いでしょう。使い道もなく空き家となるリスクを避けられます。

以下では、相続した実家を売却するメリット・デメリットについて解説します。

実家を売却するメリット

相続した実家を売却すれば、ケースによっては大きな利益を獲得できる可能性があります。不動産を売却すれば、その資金をもとに様々な資産運用等へ活かせます。

また、相続財産が不動産資産しか無かった場合、現金化すれば他の相続人と均等に遺産の分割を行えるはずです。

実家を売却するデメリット

売却が難航する可能性もあります。

立地の良い実家ならば買い手がすぐに見つかるかもしれません。しかし、駅や市街地からかなり遠い距離にあると、なかなか買い手があらわれないケースも考えられます。

もしも売却資金を相続税の納付にあてたいならば、相続開始後10ヵ月が申告・納付期限となります。この期限内で売れるかどうか、非常に予測は難しいところです。

実家を売却するタイミングはいつがベスト？

実家を売却するタイミングは各家庭の事情にもよります。

例えば、被相続人が亡くなった後に誰も住まなくなると感じたら、生前に実家を売却しておきましょう。もちろん、被相続人が健康で判断能力も十分な内に、売却手続きを進めた方が良いでしょう。なお、住宅を売却した後は、子供の住居に同居しても構いません。

その他には、シニア向けの物件を利用することもできます。賃貸契約である有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅、物件自体を購入するシニア向け分譲マンションも提供され、被相続人の都合に合わせ様々な物件が選択できます。

一方、相続人の売却のタイミングとしては、相続発生後なるべく早く実家を売却しましょう。

売却しないままでいると固定資産税や修繕費用等、実家を維持管理しなければいけない費用が発生します。空き家状態になってしまうと、これらの費用負担が相続人に重くのしかかります。

実家を売却する際の手続き方法を解説

実家を売却するにはまず、不動産のプロである不動産会社に相談しましょう。主に次の手順で売却を進めていきます。

1.不動産会社に相談

2.不動産価値を査定

3.不動産会社に売却の仲介を頼む（媒介契約）

4.売却価格を決定

5.購入希望者の内見、条件の交渉へ

6.売買契約締結

7.物件を引渡して売却完了

家を売却するまでには半年くらいかかるのが目安です。ただし、ケースによっては1年以上買い手が付かない事態も想定されます。また、売却する際の費用もいろいろとかかります。主な費用は下表の通りです。

不動産業者を選ぶ際に見るべきポイントとは？

被相続人または相続人に知り合いの不動産会社がいれば、そちらに頼んでも構いません。

ただし、馴染みのある不動産会社がなくても、大手または地元密着型の不動産会社が数多く存在します。自分のニーズに合わせ、次のような不動産会社を選んでみましょう。

たとえ小さい不動産会社であっても、被相続人の実家付近の状況を知り尽くしているところならば、購入希望者を早めに見つけてくれる可能性があります。

実家を売却する際に近所への挨拶はした方が良い？

実家を売却する際、慌ただしい業者の往来や工事等、様々な作業が想定されます。近所の方々へ影響が出てしまう可能性はあるでしょう。

事前に迷惑がかかってしまう事態を想定し、工事開始前に工事日程・内容等を説明した方が良いです。一般的には、解体工事開始の1週間〜10日前に菓子折り等を持参し、挨拶回りをしましょう。

売却する実家の両隣・向かいの家3軒・裏の家3軒程度に挨拶しておけば安心です。

実家の売却にかかる税金は？　売却する際に使える特例を解説

こちらでは相続した実家を売却した場合にかかる税金、売却の際に利用できる特例制度を解説します。

相続した実家を売却した場合にかかる税金

相続した不動産を売却し譲渡所得が生じた場合、基本的に譲渡所得税・住民税が発生します。

「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で計算し利益が出たなら、その利益に下表の税率を乗じ、税金額を算定します。

利用できる特例制度

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用可能です。

この特例が利用できるなら、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除ができます。特例の適用には、いくつかの要件に合致する必要があります。

・相続で取得した実家を2016年年4月1日～2023年12月31日までに売却

・実家は1981年5月31日以前に建築された

・区分所有建物登記がされている建物でない

・相続の開始直前に被相続人以外に居住をしていた人がいない　等

なお、特例を利用するには譲渡所得の内訳書や被相続人居住用家屋等確認書等を添付し、確定申告を行わなければいけません。

実家を売却した場合は確定申告が必要！　不要なケースもある？

相続した不動産を売却し譲渡所得が生じたならば、譲渡所得税を申告するため、確定申告が必要です。

その他、特別控除の特例を利用し税金の納税が不要となる場合でも、特例の利用には確定申告の手続きを行わなければいけません。

ただし「譲渡価額－取得費－譲渡費用」で計算し得た利益の方が少なければ、確定申告の手続きは不要です。

売却した実家が売れない…。その理由や対処法を解説

実家を何とか売却したいが、どんなに待っても買い手が付かない場合はあります。原因は主に次の3つが想定されます。

・売却価格が高い

・立地が悪い

・不動産会社が売却に消極的

対処法としては次のような方法が考えられます。

買い手が一向に付かない場合は、不動産会社と相談し売却価格を下げてみましょう。立地が悪ければ、価格を下げないと見向きもされない可能性があります。また、不動産会社が自社のサイトでしか広告しない状況なら、不動産会社を替え積極的に営業してくれるところへ仲介を頼みましょう。

兄弟等で相続した実家の処分…。トラブルなく円満に進める方法

実家を兄弟等で共有する形で相続したならば、相続人でよく話し合い、今後どうしていくかを検討しましょう。誰も住みたくないならば「換価分割」で対応した方が無難です。

実家を売却したお金で、共有した相続人全員へ均等に分配していきます。現金化した方が平等に分けやすく不満も出ないはずです。

売却前には次のような取り決めを行いましょう。

・被相続人が生きているうちに、実家の処分を家族でよく話し合う

・売却する場合は代表者を決めておく

事前に相続人間で約束を交わしておけば、相続開始時に、慌ててどうするかを話し合う手間も省けます。

実家の売却は後悔が多い？　その理由や実例を紹介

こちらでは、後悔してしまった事例、後悔しないための対応策について取り上げます。

妥協して相場より低い価格で売却した

実家の売れない期間が長期化し慌ててしまい、相場をよく考えず、大幅な値下げをしてしまうケースがあげられます。

インターネットでは不動産一括査定サイトが利用できるので、こまめにチェックすれば、現在の相場がわかります。この相場より若干低い金額を設定すれば、買い手がすぐに見つかるかもしれません。

やる気の無い不動産会社を選んでしまった

大手の不動産会社で安心と売却の仲介を頼んだものの、営業といえば不動産会社のサイトで広告しか掲載していない、というケースもあります。これでは、いつまで経っても買い手が現れないかもしれません。

そんな時は、小さな不動産会社でも地元に密着し、独自の人脈を活かせる不動産会社に仲介してもらった方が、すぐに買い手を見つけてくれる可能性が高いです。

後悔しないために。実家を売却する前にやっておくべき2つのこと

こちらでは、実家を売却する前に行うべき作業を2つ取り上げます。

不動産の売却相場を確認する

現在、不動産の売却価格はどのくらいなのか、インターネットをこまめにチェックし確認しておきましょう。不動産会社1社だけの査定だけではなく、複数の不動産会社の査定がわかれば、その平均的な目安も把握できます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社の査定を比較でき、現状に合わせた実家の売却価格を決定できます。

不動産の名義変更を忘れずに行う

実家を相続したら、なるべく早く被相続人の名義から自分の名義へ変更しましょう。

相続登記（名義変更）を済ませれば、実家の所有者になった事実を証明できます。相続後に実家を売却したいなら、相続登記を完了させておく必要があります。

なお、相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されるので、忘れずに手続きを行いましょう。

相続した実家を売却する以外の活用方法。空き家管理サービス等

実家を相続したけれど、そこに住む予定はないし、自分の住む地域からかなり離れていて管理できない、という場合は不動産会社等が提供している「空き家管理サービス」を利用しましょう。

空き家管理サービスでは、主に次のような対応を行ってくれます。

・機械警備による24時間監視

・有人巡回によるサービス

・空き家の点検や管理作業　等

空き家の状況は毎月1度メールで報告書を添付して送信してくれたり、不動産活用のコンサルティングも行ってくれたりして、利用者に頼もしいサービスといえます。