数千万円の損になることも! 不動産鑑定士が教える『相続税と不動産購入の落とし穴』

中瀬さん: ですので、業者の言葉を鵜吞みにせず、「セカンドオピニオン」として、不動産鑑定士など他の専門家にも意見を聞いて判断することをおすすめします。

━━実際に目にして印象深かった相続の失敗談があれば教えてください。

泰道さん: 相続の失敗談では、「税理士がついているから、もちろん相続税対策もやってくれるだろう」と思っていたら、実際に相続が発生した際、うん千万、うん億円の相続税が発生してしまった…というケースはよくあります。

税理士がついているのになぜ? と思いますが、 税理士にも確定申告や決算申告が得意な税理士と、 相続税対策が得意な税理士に分かれるんです。相続税対策は少し特殊なスキルが必要なので、これが得意な税理士は数としては少ないですね。皆さんが一般的にお願いしてる税理士の先生は、確定申告や決算申告が得意な先生が感覚として9割程度です。

資産がたくさんある方は、「おじいちゃんの代からお世話になっている税理士にお願いしているから」と安心していますが、たとえばおばあ様が亡くなった時に、全く相続税対策できていなくて相当な金額の相続税がかかることがあります。

相続税が1億円くらいかかってしまっても、自己資金自体はさほどない方もいらっしゃるので、不動産を売らないといけなくなり、ご自身の資産がどんどん目減りしていくというケースがありますね。

━━では、不動産売買の失敗談は何かありますか。

泰道さん: 収益不動産を買われる方がよく、購入の際に「家賃収入がいくら入ってきて、費用がこのくらいで、 ローン返済したら手残りはこのくらい」と計算しますが、業者さんとしては手取りを多く見せたいので、費用の項目を全て見せないことが多いです。

業者さんが、「100万円の収入があり、 70万円の支出があるので手残りは30万円ですよ」というシミュレーションをしますが、実際は見えない費用がもっとある、もしくは、家賃収入がどんどん下がっていくようなエリアで買ってしまい、その結果、毎月赤字で不動産を持つというケースはまれにありますね。

そうした事態を回避するには、やはり信頼できる業者さんにお願いするのが一番の対策になると思います。

━━反対に、印象深かった相続や不動産売買の成功談があれば教えてください。

泰道さん: 相続の成功談で言うとやはり、資産家さんが相続税専門の税理士にお願いするケースでは、結構な金額で節税できていますね。