同じ毎月10万円でも家賃と住宅ローンでは大違い…荻原博子が｢いま無理して家を買うな｣と忠告するワケ【2023上半期BEST5】

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2023年上半期（1月～6月）、プレジデントオンラインで反響の大きかった記事ベスト5をお届けします。家計・節約部門の第1位は――。（初公開日：2023年1月25日）

持ち家と賃貸、いまはどちらを選ぶのがいいのか。経済ジャーナリストの荻原博子さんは「いまは焦って買わないほうがいい。持ち家は資産どころかお荷物になるリスクが高い。同じ毎月10万円でも家賃と住宅ローンではまったく違う」という――。

※本稿は、荻原博子『買うと一生バカを見る投資信託』（宝島社新書）の一部を再編集したものです。

■家を持つこと自体がリスクになる時代

家を買うか買わないかの判断は、どうしていますか。自分の城としての家が欲しい人や、ペットと自由に暮らしたい人は買ってもよい。しかし、購入を迷っているのなら、無理に買う必要はありません。

老後は仕事の縛りがなくなるので、両親と一緒に暮らすかもしれないし（税金の特例が使える場合がある。本書参照）、どこか地方に住み替えるかもしれません。また、高齢になると高齢者住宅や老人ホームに入居する選択肢もあります。

ところが、家を購入してしまうと住む場所が固定されてしまうので、身軽でいられなくなってしまいます。

家を買い、何かあった場合には売ろうと思っても、新築で買うと1日住んだだけでも中古物件になります。新築を3000万円で買ってすぐに売ったとしたら、立地にもよりますが、価格はおおよそ4割程度落ちるといわれているので、1800万円くらいでしか売れないと思ったほうがいいでしょう。

中古となった家を売ってもローンだけが残るという事態になりかねません。

■マンションは「冷蔵庫やテレビ」と同じ

「家は資産になる」といまだに思っている人がいますが、現代の家は資産どころか“お荷物”になる可能性が高いのです。国土交通省のデータによると、築30年以上のマンションが約250万戸（2021年末時点）あり、その10年後の2031年には約425万戸に増えると予想されています。

マンションは築40〜50年になると、壁が落ちたり、鉄筋が爆裂するなど、老朽化の弊害が出てくるので売り物にならないケースが多い。ならば建て替えたいと思っても、住人の経済状況がまちまちで、資金的にかなりハードルが高く困難です。

特に老朽化しやすいマンションは、資産ではなく、冷蔵庫やテレビなどと同じ耐久消費財と考えたほうがよいでしょう。

例えば、20万円で買った冷蔵庫を10年使うと、1年でかかるコストは2万円。あなたのマンションも同様に計算してみましょう。

テレビや冷蔵庫は古くなったものはお金を出して自治体や専門業者に捨ててもらうシステムですが、そのうちマンションもお金を出して誰かに引き取ってもらうような時代になってくると思います。

■不動産価格が右肩上がりの時代はもう来ない

住宅情報誌などでは、家の「資産価値」が重要視されていますが、投資目的で不動産を購入するのはやめてください。

最近、「サラリーマン大家さん」という投資の方法が注目を浴びました。サラリーマンがローンを組んで賃貸物件を買い、家賃収入という不労所得を得るというものですが、銀行から多額の資金を借りて購入しても、うまく運用できずにローンを返済できなくなるケースがニュースになっています。

不動産投資は「空室になる」「老朽化する」という他の金融資産にはない大きなリスクがあるので、素人が手を出すのはやめたほうがよいです。

日本はほとんど地価が上がらず、人口もこれから減っていくのは周知の事実。2025年には本格的に東京都も人口が減っていくモードになるという都の予想もあり、しかも、コロナ禍でリモートワークが可能になった会社も増えています。

この先、バブル時代のように不動産価格が右肩上がりで上がる時代がやってくることはなく、ますます不動産余りの状態になってきています。

■家が欲しい人は築浅の中古物件が吉

「家を持てば家賃を払わずに済むから老後も安心」と考える人は、「家は資産にはならない時代だ」と認識したうえで物件を選びましょう。

限定的で狭い範囲のみ（東京なら山手線内のエリアのみ）不動産価格は下がらないかもしれませんが、それ以外の地域の不動産は下がる可能性が高いです。

前述した通り、3000万円の新築物件が1日住んだだけで中古となり1800万円になるのなら、最初から1800万円の中古を選びましょう。1800万円の中古物件なら、多少価格が落ちても新築ほどの大きな下落幅にはなりません。

築25年の中古マンションが2000万円で売りに出ていて、「安い！」と思ったとしても、よく考えてください。マンションの寿命を40年と考えたときに、築25年だとあと15年。15年暮らすのに2000万円払うとすると、年間約133万円、月に約11万円の負担となり、「それほど安くない」と判断できるはず。

マンションの寿命を40年と考えると、築20年ならあと20年、築30年ならあと10年住めると考えて年間いくら払うことになるのかを計算してみましょう。

実際にはマンションの寿命は40年以上あると思いますが、築年数が経つほど修繕も必要になるため、ここは計算上の寿命として40年を使いました。

そう考えると、買うなら築浅で割安になって出てきた中古物件がいちばんよいでしょう。しかし新築後、短期間で売りに出されるマンションは何か別な問題があるのかもしれないので、そこは要注意です。

■隣人トラブルなどを回避する手土産作戦

マンションで困るのは、同じ屋根の下に隣近所があるということ。隣に変な人、生理的に合わない人が住むリスクもあります。

私の知り合いに、マンションの隣に毎日夜12時過ぎに壁に頭を打ちつける人が住んでおり、結局、損をするにもかかわらず、売却した人がいます。

新築は隣に誰が入るのかわからないので、ルーレットに参加するようなものと思ってください。

中古ならすでに住人がいるので、手土産を4つ用意し、「ここを買いたいと思っているのですが、住みやすさはどうですか」と、両隣と上下階の住人にリサーチにいくとよいでしょう。

手土産1つ1000円としても4000円のコストで、どんな人が住んでいるのか、雰囲気はどうか、おおよそのことがわかるなら安いものです。さらに近所の人から評判を聞いて、その物件を買わない選択もできます。

■リモート時代に焦って買う必要はない

総務省の発表によると、2022年1月1日現在の日本人の人口は約1億2322万人で、2021年より約62万人減っています。規模でいうと人口約65.7万人の島根県（2022年12月1日時点）分の人口が1年で減っている計算になります。

これからは一人っ子と一人っ子が結婚すると家が1軒余る状態になります。2018年の空き家率は13.6％。すでに7件に1件が空き家という状態です。野村総合研究所の調査では、2033年には空き家率が30.2％になるという予測が出ています。

写真＝iStock.com／Creativemarc

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Yahoo!ジャパンはコロナ禍を経て、2022年4月から社員約8000人に対する人事制度「どこでもオフィス」を拡充しました。

通勤手段の制限を緩和し、飛行機や高速バスでの出社を認め、居住地を全国に拡大。通常は出社せずにリモートで働き、出社するなら月に15万円まで交通費が出るので、地方に住んで飛行機で出社することも可能です。

また、NTTも2022年7月から日本全国どこからでもリモートワークで働けるようになり、転勤や単身赴任を伴わない働き方を拡大しました。

このような会社が増えてくるにつれ、多額の住宅ローンを借りて都心や都市部に家を持つ意味がなくなってきます。実際、地方に移住して東京の会社の仕事をリモートで行う人も徐々に増えています。

家が欲しいと考えている人も、今は時流が変わる時期なので、焦って家を買わずに、しばらくは賃貸のままで様子を見るのがいいでしょう。

■離婚したら借金だけが残るリスク

今は銀行が貸してくれるので、頭金なし100％ローンで家を買った人も多く見かけますが、原則として、頭金のない人は家を買ってはいけません。

意外なリスクは、離婚です。結婚したばかりでマンションを買っても、数年経って別れることになったら、マンションを売らなければならない事態に。

写真＝iStock.com／AndreyPopov

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もし、残りのローンが2500万円のとき、マンションが2000万円でしか売れなかったら、500万円のローンだけが残ることになります。ある程度頭金を入れておけば、ローンだけが残る事態を防げるのです。

家を買うならある程度の頭金を貯めてから買いましょう。

■家賃＝住宅ローンでは比較できない

不動産会社は、「あなたの給料ならば頭金なしでもこの家が買えます。住宅ローンは月10万円ですから、家賃より安いのでは。イザとなったら売ればよいのですから」と無責任にいいます。

しかし、賃貸なら備え付けのエアコンや給湯器、トイレなどの設備機器の費用も全部家賃に入っており、もしそれらが壊れたら大家さんが修理代を出してくれます。

ところが、自分で購入した物件は、設備機器を全部自分で付けなくてはなりません。お風呂が壊れたら大きな出費になるでしょう。

さらに安くはない固定資産税も毎年納めることになります。そのようなことを考慮せずに家賃と住宅ローンの金額を単純に比較することはできません。

賃貸なら近隣トラブルが起きたら引っ越せばいいのですが、買ってしまったら簡単には売ることができません。転職やリストラで収入が減った場合も、賃貸なら安いところに住み替えられますが、住宅ローンがあるとなかなか住み替えは難しくなります。

毎月10万円の負担でも、家賃と住宅ローンは同じではないのです。

■100万円残し、あとは全部頭金にする

公務員として働き続け、60歳まで安泰という人は頭金なしの100％ローンを組んでもよいですが、人生山あり谷ありいろいろある時代、この先どんな仕事に就くのかも変わっていくはず。頭金をできる限り多く入れ、ローン負担を軽くすることがリスク回避になります。

以前は「頭金は物件価格の2割」が定説でしたが、多いぶんには悪いことはありません。10割あれば10割がベスト。今は低金利なので、銀行に置いてもあまりお金は増えません。

それならばイザというときのために100万円の現金を手元に残し、残りはすべて頭金に入れたほうが、その分の住宅ローンの金利を払わずに済みます。

■払える金額の中でベストな物件を選ぶ

家を買うときは、お金の計算をする前に物件を見に行ってはいけません。なぜなら、それが無理な返済プランを立ててしまう入り口となるからです。

荻原博子『買うと一生バカを見る投資信託』（宝島社新書）

物件を見るより先に、自分が買える物件価格を試算しましょう。①頭金の額、②無理なく返せる住宅ローン額、という2つの金額を計算します。例えば、①が500万円、②が3000万円なら、3500万円までの物件しか見に行ってはいけません。

3500万円の価格帯のマンションをとことん見倒して、その中でいちばんよいものに決めること。それ以外の価格帯の物件は決して見ないでください。

しかし、残念ながら多くの人が4000万円、5000万円の物件を先に見てしまい、それが買いたくなって無理な返済プランを立ててしまうのです。

無理矢理住宅ローンを組むと、すぐに家計に無理が出てくる未来が目に見えるようです。あとで後悔しないためにも、背伸びをしてローンを組み、家を買うのはやめてください。

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荻原 博子（おぎわら・ひろこ）
経済ジャーナリスト
大学卒業後、経済事務所勤務を経て独立。家計経済のパイオニアとして、経済の仕組みを生活に根ざして平易に解説して活躍中。著書多数。

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（経済ジャーナリスト 荻原 博子）