マンション爆騰､実例に学ぶ購入時に厳守すべき事 物件を選ぶ際に重要な｢資産性の原則｣とは？

マンションの価格動向の実態に迫ります（写真：メディナス／PIXTA）

都心のタワーマンションの価格上昇が止まらない。2023年は坪単価1000万円（100㎡で3億円）以上の好立地新築物件、具体的には、三田ガーデンヒルズとワールドタワーレジデンスの売れ行きが大きく取り沙汰され、完売した。

この勢いで「そろそろ天井か？」と思われていた価格が天井を突き破り、都心では1戸1億円、好立地では坪1000万円も常態化してきた。2023年は首都圏マンション市場の常識破りの年となったのだ。

中古の価格も「ツレ高」に

こうした新築価格の影響で、中古価格がツレ高になっている。新築時にそれなりに高いと思われていた物件が竣工したときには大幅上昇し、転売され、成約しているのだ。

実例を紹介しよう。2021年9月竣工のブランズタワー芝浦の中古成約価格は新築時価格の135%となっている。同様にして、2022年11月竣工のプレミストタワー白金高輪が新築時の126%、2022年12月竣工の白金ザ・スカイが同134%、2023年1月竣工のプラウドタワー芝浦は早くも118%となっている。

これらを平均しても134%で、たとえ譲渡益に税金がかかっても手残りで2割の現金を手に入れることができた計算になる。新築時価格が既に1億円を超えていたので、2000万～3000万円の純利益になる。短期間でのこの値上がり幅は尋常ではない。

前述の三田ガーデンヒルズとワールドタワーレジデンスのように、「都心・駅近・タワー・大規模・ファミリータイプ」は資産価値が高い。マンションの資産性が取り沙汰されるタイミングは価格の上がり方が早いときに集中しやすい。

2013年のアベノミクスによる金融緩和がその第1弾で、コロナ禍の「もう1部屋需要」が第2弾、今回の好立地の新築高額大規模物件が第3弾で、この11年の間に3段ロケットのような効果があったと考えられる。

2024年3月時点の中古マンション単価は、2012年平均と比較して、都心3区で240%、東京都で204%、首都圏全域で199%となり、ほぼ2倍に値上がりした。首都圏では山手線から放射線状に鉄道が延びており、都心3区（千代田区、中央区、港区）にオフィスの半分が集中するために、駅ごとに相場上昇率が大きく異なるということにはならない。相場が上昇するときは、どこでも同じように上昇するのだ。

局地的に価格が上がるのは駅前大規模再開発と新駅

例外として局地的に価格が上がるのは、駅前大規模再開発と新線・新駅だ。麻布台ヒルズは、神谷町駅と六本木一丁目駅を地下で直接つないでいるのと、200億円以上という最上階のペントハウスが話題を呼んだ。最近はこれに加えて、「都心・駅近・タワー・大規模・ファミリータイプ」の好立地新築が出てくると周辺相場を押し上げる。