住宅ローン金利の上昇は年収増でカバーできるか 年収と金利の関係を徹底シミュレーション

2025年も金利に上昇圧力がかかる局面が継続する可能性が高い。金利上昇時に想定される影響に注目して、住宅ローンと給与の関係について2つのシミュレーションを実施した（写真：ocsa / PIXTA）

金利上昇基調を受け、不動産は事業会社が戦略的に価値を上げようとする「バリューアッド」という考え方が軸に。一方で、マンションについては「居住価値×資産性」で選別する時代に突入している。『週刊東洋経済』1月11日号の特集は「不動産＆マンション新次元」だ。2025年の年頭に押さえておきたい、最新のオフィス、ホテル、物流施設、データセンター、そしてマンションの最新事情を紹介する。

2024年は金利動向への注目度が高い1年となった。2009年以降、変化せずに経過してきた主要行の短期プライムレートが2024年9月に上昇。長期金利（新発10年国債利回り）も2011年以来の1％超えとなるなど、金利に上昇圧力がかかっている。

【図解】金利が1％上昇すると、年収はどのくらい上昇する必要があるのか

これらはマンション市況にも影響を与える。株高は資産家の住宅購入力を押し上げ、円安は外国人の住宅購入を促進しやすい側面がある。反面、インフレは建築費の上昇を誘発し、金利上昇は実需層の住宅購入力を押し下げる。

首都圏の分譲マンション市況に目を向けると、平均価格は2013年以降上昇傾向が継続しており、2023年は大幅な上昇となった。2024年も月次ベースの平均価格が7000万円を下回った月は現時点ではなく、高止まりしている。

市場規模はコロナ禍前の活況期に匹敵

住宅価格の高騰に呼応するかのように、住宅ローンを変動金利で借りている消費者の割合が拡大している。住宅金融支援機構による調査（2024年4月時点）では76.9％と、8割近くに上昇している。住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに連動するケースが多いため、月々の支払額が増加した消費者も多かったことだろう。

一般的に価格が高騰すると売れ行きが鈍化し、供給量が絞られる傾向にある。首都圏の分譲マンション市場も価格の高騰とともに、発売戸数は2019年以降、緩やかな減少傾向にある。

ただ、販売不振で売れ行きが悪化している（在庫が積み上がっている）とはいえない。売れ行きが悪化したことが供給ボリュームの縮小につながっているのではなく、価格高騰局面でも需要は一定程度ついてきている。

供給が減少していることは、市場規模が縮小しているように映るかもしれない。そこで、供給戸数と平均価格から金額ベースの市場規模を算出し、その推移を確認する。2020年を基点（＝100）として比較すると、2018年と2023年は同水準の132となり、金額ベースの市場規模が縮小しているわけではないことがわかる。