不動産投資をする際の重要ポイント

投資にはいくつかの種類がありますが、その中でも不動産投資は株式投資・債券投資・外貨投資とはかなり異なっています。   後者が金銭の世界で完結するのに対し、不動産投資には不動産という現物資産がついて回ります。そして、不動産自体のキャピタル・ゲインと賃料というインカム・ゲインの2つを考えて投資をする必要があります。   その上で、キャピタル・ゲインの対象である不動産の価値を計る基準が実にさまざまです。立地、居住空間の広さ、建物の仕様など、さまざまな要素を勘案して、対象物件を選ぶ必要があります。   ここでは主にインカム・ゲインを目指した不動産投資におけるポイントについて、解説してみたいと思います。

インカム・ゲインを狙う投資不動産とは？

インカム・ゲインを狙う投資不動産の条件は入居者が集まりやすいこと、賃料が継続的に稼げること、空室リスクが小さいこと、そして、将来、不動産自体の価値が大きく下落するリスクの少ないことだということができます。

投資不動産に適した立地は？

入居者が集まりやすいためには、転入する人が、転出する人より多い地域、すなわち転入超過の地域を選ぶ必要があります。
 
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告　平成30年（2018年）結果」より抜粋した図表を見てください。日本で大きく転入超過になっているのは東京圏だけで、13万9868人（表1／2018年）と群を抜いています。そのうち東京都が7万9844人（図2／2018年）で、やはり東京に集中しています。
 
2014年から2018年で比べてみても、東京圏では転入超過が続いています。大阪圏、名古屋圏がずっと転出超過であるのと比べると対照的です。
 
しかも、図3に見られるように東京圏の年齢別の転入超過者数と見ると15歳から29歳が12万7393人と群を抜いて多く、しかも20歳から24歳が7万5103人で、15歳から29歳までの約60％を占めます。
 
これは、大学生および大学卒業後の就職者が東京圏に集中しているものと思われます。すなわち、東京圏では、企業が集まる―雇用の増加―転入者の増加―賃貸需要の増加―消費の増加―さらに企業が集まるという正のスパイラルが進行しているということができます。
 
しかも、それは日本の中で東京圏だけということなのです。
 

※表1、図2、図3：総務省統計局作成　住民基本台帳人口移動報告　平成30年（2018年）結果より抜粋

立地以外に考えなければならない要件は？

まず、東京圏への転入者は20歳から24歳が多いということが分かりました。そうであれば、学生ないし若い就職者のニーズに合った物件を選ぶ必要があります。
 
学生および若い就職者は、ほとんどが独身であると考えられるので、広い間取りは不要です。ワンルーム・マンションであれば、一人住まいで賃料が比較的安いという彼らのニーズを満たすことができます。
 
また、都心の物件は高価格のものが多く、投資者にとっても資金不足になったり、リスクが大きくなったりする可能性がありますが、ワンルーム・マンションならそのリスクも小さくて済みます。そして新築でなく中古を狙えば、投資者の金銭的リスクもさらに小さくなります。

まとめ

インカム・ゲインを狙う不動産投資のポイントを簡単に解説しました。不動産投資は複雑ですから、これだけで済むわけではありません。
 
住宅ローンはどうするか、物件の仕様はどうするか、火災・地震のリスクをどう防御するかなど、解決せねばならない問題はいくつもあります。これらはまた時機をみて説明したいと思います。
 
［出典］
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告　平成30年（2018年）結果」
 
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表　CFP　ファイナンシャルプランナー

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