40代のための不動産投資。株式投資との3つの違いや不動産投資の考え方も解説

人間40代になると、会社では部下の指導もしながら最前線に立ち、家庭では子供が大きくなる一方で親も高齢化するなど、なにかと手間やお金がかかる機会が増えます。自分が思い描いていた将来設計を、見直す暇などないのかもしれませんが、なにかあった場合でも、経済的に困ることなく生活が維持できる、「人生のPLAN－B」が最も必要とされる世代でもあります。そこで40代にとって、不動産投資との上手な付き合い方を今回はわかりやすくご説明します。

【不動産投資】株や暗号資産などの金融投資との違い

最近は新型コロナの影響により投資に高い関心を示す人が増え、証券会社等で口座開設し、株やファンドや暗号資産取引のデビューをする人が多いようです。同じ投資といっても、これらの金融商品は不動産投資と以下のような違いがあることをまず抑えておきましょう。

投資する金額の大きさ

株やファンドなどは、かつては一定の金額以上でなければ投資に参加することができませんでしたが、最近はどんどん小口化し、数百円からでも投資ができるようになりました。一方、不動産投資では「Ｊ―ＲＥＩＴ」などの金融商品化したものやフルローンで資金調達する場合を除き、少なくとも数百万円はないと始められないことが大きな違いといえます。

利益が確定する時間

株などは毎日毎時売買され、その日に安く買った株をその日に高く売って利益を確定することもできます。その売買が毎日成功すれば、すぐに莫大な利益を手に入れることができます。

一方、不動産に関しては、今日買った不動産が明日すぐに値上がりして売れるという可能性は少ないです。むしろ、何年か保有し、手間ひまをかけてやっと売れて、利益が確定するものです。保有する間の利益をインカムゲイン、売却時の利益をキャピタルゲインといい、その合計で利益を計算するので、数年単位の時間がかかるのが特徴です。

資産価値が上がるか下がるかは自分次第

株やファンドは投資した会社のビジネスが今の経済社会にマッチしているか、またはファンドマネージャーがそれを見抜く力があるか否かで価値が変わります。

一方、不動産は投資を行った後に、必要な場面ごとにその価値を維持するため所有者がどうするかを判断しなければなりません。市場のニーズにあった設備を備え、リノベーションを行うことで、家賃の上昇や空室率の減少が見込め、資産価値が上がります。一方、適切な維持管理や投資を怠ると、少しずつ価値が減退し、気が付いた時には手遅れになります。このように不動産は投資期間の判断の良否が資産価値を決定するといっても過言ではありません。

大家業で生活するためには　　

仮に全額自己資金を使い、5000万円でアパート投資をしたとすると、利回りが10％なら年間500万円の収益が見込めます。ただし、そこから経費は2割～3割程かかるので、純収益は350万円から400万円となります。

それでも暮らしていけなくはないですが、多くのサラリーマンが現在の収入をキープして、大家業のみで生活するには億単位の投資が必要でしょう。このように大家業のみで生活するには、もともと親から引き継いだ資産がある場合を除き、0からスタートするのは大変です。

よく本屋で見かける、数年で何億の資産を築いた“カリスマ大家”さんも、実態は多額のローンを抱え、執筆活動や講演活動に勤しんでいる人もいるものです。従って、40代から大家業としてデビューする場合、専業大家でなく副業大家として考えたほうがいいでしょう。

ただし大切なのは、副業といっても真剣に取り組み、不動産「経営」として考えましょう。掃除やメンテナンスなどの体を使った仕事はアウトソースすればいいと思いますが、大家業は「頭脳労働者」であって、「不労所得」を得たいがために、大家業をしたいと思う人にとっては向かない仕事と思います。

40代ビジネスマンが有利なアセットタイプとは？

40代の人が20代や30代の人より優っている点は、社会経験の豊富さや人的ネットワークを広さだと思います。そのメリットを不動産投資に生かしましょう。

具体的には「オペレーショナルアセット」つまり、単なるスペース貸しでなく、付加価値を付けた賃貸経営がいいと思います。例えばシェアハウスは、宿泊施設ですが、その広告戦略や施設にどのような特徴を持たせるかによって、収益力が変わります。

また最近人気のシェアルームやシェアキッチンなどは、補助金などを活用してスタートアップができますし、将来を見越した太陽光発電などもいいかと思います。

もちろんこれらは玉石混淆なので、順法性や将来性を含め、真贋を見抜く目が必要です。

しかし、一定の社会経験を積んだからこそ正しい判断ができるはずですし、手間ひまがかかることがご自身にとって社会経験という大きな財産になると思います。

不動産投資を「デュアルワーク」として捉える

40代は人的資源が豊富で、社会経験も増えるので、それを不動産経営に大いに生かしましょう。そうは言っても、自分自身はなにも手間暇をかけない、一括借り上げのタイプの不動産投資で儲けを狙う人もいます。

しかし、それは「投資」というより、ただ単にいい会社に出会えるかどうかで結果が決まる「投機」、すなわちギャンブルと言うべきものです。

そのような人が不動産会社の経営不振などで、約束したサブリース賃料を払ってくれないことに対し、会社に訴えを起こす場合もあります。しかしそれはまるで「夢を売る」というキャッチコピーに惹かれて買った宝くじが外れたので、その売り場に対し、「夢が実現できなかった」と、訴訟を起こしているようなものかもしれません。

とにかく、失敗したときに大きな痛手となるため、不動産投資は不動産経営と考え、自分の体は動かさないけど、知識と判断力をフルに使う必要があります。すなわち、本業の片手間で行う「副業＝サブワーク」でなく、豊かな社会経験を経て、本業で培ったノウハウを同時並行して活用する「複業＝デュアルワーク」ととらえ、実践することが大切だと思います。