優良マンションの｢認定制度｣が抱える思わぬ死角 ｢居住者名簿｣の扱いが管理会社によって違う

マンションを適切に維持するには、管理組合の活動が決定的に重要になる。写真と本文は直接関係ありません（撮影：今井康一）

マンション管理適正化法で定められた「マンション管理計画認定制度」（以下、認定制度）が2022年4月に導入されてからまもなく2年。3月中旬時点で約550の管理組合が認定を受けている。

【図で見る】マンションの管理計画認定制度の「ねらい」はどこにあるのか

高経年のマンションが増える中、建物の長寿命化をどう図るかが喫緊の課題だ。そこで、模範的なマンション管理組合にお墨付きを与え、見習ってもらおうというのが、この認定制度の趣旨である。国が制度の枠組みを決め、実際の認定作業は市など地方自治体が行う仕組みだ。

それでは国（国土交通省）が模範的と考えるマンションとはどういうものなのか。端的にいえば、「建物や建物設備が適切に維持されている」のは当然のことながら、「管理組合が管理会社から自立している」かつ「マンション内外に健全なコミュニティが形成されている」である。

国が管理会社からの「自立」を求める理由

そもそもマンション関連法規のバイブルとも言うべき建物区分所有法には、「管理会社」という単語がいっさい登場しない。法律では、マンションは区分所有者が自律的に管理運営することを前提としている。

現在、国内にはマンション管理組合が13万以上あり、そのうち4分の3は管理会社に管理業務を委託しているとされる。管理組合の運営に管理会社は必要不可欠な存在となっているといってよい。

だが、あくまで管理会社は管理組合のサポート業務を請け負っているにすぎず、管理の主体は管理組合である。管理組合が管理会社に過度に依存する姿は決して望ましいものとはいえない。

管理会社は管理業務委託費の支払先であるばかりか、マンション総合保険の保険代理店でもあるし、大規模修繕の元請けにもなる。マンション管理組合にとっての3大支出先、すなわち、管理業務委託費、保険料、大規模修繕工事代金の支払い先は、管理会社か管理会社の密接な取引先であることが多い。　

そして、管理会社は管理費・修繕積立金の集金、日々の支払い、帳簿の記帳業務を請け負っている。つまり管理組合のサイフの中身を知り尽くしているのだ。

営利企業である以上、管理会社には管理組合の利益よりも自社の利益を優先する権利がある。「任せておけば悪いようにはしないでくれるだろう」という甘い考えだと、管理組合は管理会社にとって都合のよいサイフになってしまう。だからこそ国は管理会社から自立し、自律的に管理運営する姿をマンション管理組合に求めるのだ。