1円でも売れない…急増する「限界ニュータウン」の現状

MONEYPLUS / 2024年4月14日 7時30分

全国各地で、「寂れてしまった住宅地」が増えつつあります。

例えば、
・古家が数軒建つ程度で、大半が雑草の空き地区画になった住宅分譲地
・空き部屋だらけになってしまった住宅団地（アパート）
などです。

こういった住宅地は、最近では「限界ニュータウン」と呼ばれることもあります。言葉の響きからも、いわゆる”まちとしての発展の限界”や”限界集落”と化したネガティブなイメージが想像できます。

今回は、この「限界ニュータウン」について、
・限界ニュータウンが生まれた社会的背景
・限界ニュータウンの所有者の現状
についてみていきたいと思います。

限界ニュータウンが生まれた社会的背景

1970年代～1980年代のバブル期には、好景気であることと、「不動産は、値上がりこそすれ、値下がりすることはない」といった不動産神話と呼ばれる価値観が浸透していたことから、今でいう株式や金（ゴールド）購入のように、財産形成の一つとして、投機的な不動産が積極的に購入されました。

不動産会社の中には、これをビジネスチャンスと捉え、それまで原野や農地のような、宅地とは程遠かった場所を開拓して宅地分譲を進めていったほか、デパートでもこういった不動産を売っていたほど、不動産需要は旺盛でした。

しかし、時代や価値観は変わり、不動産は必ずしも値上がりし続ける財産ではなくなりました。その結果、「自分が住まなくとも、ある程度値上がりしたら売却しよう」といった動機で購入されていった多くの土地は、値上がり益どころか、大きな含み損を抱えたまま、固定資産税や除草費用がかかり続ける”負動産”と化してしまっているのです。
　
実際に限界ニュータウンと呼ばれる分譲地へ訪れると、数十区画ある土地のうち、家屋が建っているのはごく一部の区画で、大半の区画が雑草の伸びきった荒れ地になっています。さらに、家屋すらも長らく空き家の状態で、壁にはツタが張り付き、ゴーストタウンに近づいている光景を目にすることも多々あります。

これは、分譲時に、ニュータウンの割安感を魅力に移住してきた住民の区画もあり、それらの区画は家が建っているものの、居住者の高齢化や建物自体の老朽化などにより、空き家になってしまっているのです。冒頭に少し触れた、高齢化が進んだ住宅団地なども同様の背景にあるといえるでしょう。

そして、宅地分譲型のニュータウンの場合、そもそも区画の多くが投資目的で購入されているため、「荒れ地の中に、ぽつぽつと空き家があるゴーストタウン」が全国各地で生まれてしまっているのです。

限界ニュータウンは、住民人口や通行人も少ないことから、”近所の目”に乏しく自治機能も脆弱になりがちで治安の維持に苦慮しているほか、雑草だらけで美観の面からも良好とはいえず、例えば不法投棄や倒木といった自然災害に伴う事故など、負の連鎖も生じやすい状態になっています。

限界ニュータウンの所有者の現状

土地の使用目的があればまだしも、それがなければ、税金や維持管理費、倒木等による第三者への無限の加害リスク等、数多くの負債を抱えている状態です。そのため、限界ニュータウンの土地所有者の多くは、これらの土地をなんとか処分できないかと苦慮しています。

しかしながら、大半の所有者は、バブル期に投資目的で購入した経緯からも、今は高齢であったり遠方に住んでいるといった理由から、売却活動のために不動産会社に相談に回ることも容易にできず、結果的に放置状態になってしまっています。

もちろん、限界ニュータウンを新たに購入したいというニーズが極めて限定的であり、著しい供給過多であるゆえに、「１円でも売れない」土地が当たり前のように存在するため、それを知って、売却活動を諦めている所有者も相当数いることでしょう。

残念ながら、こうした所有者にとっては、なんとかして新たな買い手を見つけない限り、処分する手段はありません。2023年から、要らない不動産を国が有料で引き取る「相続土地国庫帰属制度」という制度が始まりました。しかし、制度の名前の通り、申請ができるのは相続した土地に限られ、自ら購入した土地は引き取ってもらうことができません。また、仮に相続が発生し、その相続人である家族が限界ニュータウンの土地を引き継いでいた場合でも、国の制度には”境界が明確でないとNG”や”私道を持っている場合はNG”といった条件が複数あり、気軽に利用できる制度とはいえません。

このような事情からも、所有者にとっても四面楚歌状態であり、分譲地自体もどんどん荒廃していく悪循環が進行してしまっているのです。