“家賃を滞納しそうな人”は面談で“99％”わかる…「入居時審査」で落ちる人の特徴【X最大の不動産プロ集団「全宅ツイ」が暴露】

（※写真はイメージです／PIXTA）

小学館「ビッグコミック」で連載中の人気コミック『正直不動産』（漫画・大谷アキラ、原案・夏原武、脚本・水野光博）。NHKでドラマ化もされ、現在放映されている『正直不動産2』の第6話では、主人公が3ヵ月も家賃を滞納する清川氏に頭を悩まされました。実際、不動産オーナーのよくある悩みに、家賃滞納者をはじめとした「入居者トラブル」があります。しかし、X最大の不動産プロ集団「全宅ツイ」のメンバーは、家賃を滞納しそうな人は「面談で99％わかる」といいます。本記事で詳しくみていきましょう。

家賃は「3ヵ月」滞納すると追い出される

【登場人物】

全宅ツイのグル（以下、グル）：都心の不動産を売買したり開発したりしています。全宅ツイのファウンダーです。もう不動産屋さんになって20年が経ちました。

たくや社長（以下、たくや）：入るのに勇気が必要な店構えの地場不動産で代表をしています。気に入らない地主を避け続けていたら、売り上げが半分になりました。

にのみや（以下、にのみや）：昔の名前で出ています。マイトガイ時代にエクストリーム物上げとアルティメット三為をしていました。今は心を入れ替えてます。

グル：本編では、家賃保証会社なしでアパートを借りている賃借人が家賃を3ヵ月滞納し、困った大家の地主が永瀬の登坂不動産に相談します。さて、みなさんはアパートってお家賃何ヵ月滞納したら追い出されると思いますか？

たくや：作中にあるように、3ヵ月が目安かな。

グル：契約とは“信頼関係”の上に成り立っていて、それが破壊されたら契約は続けられない。賃貸借契約においては、その信頼関係の破壊が3ヵ月の家賃滞納をもって認められる、ということになっています。

にのみや：2ヵ月滞納しても、まだ信頼関係はある、法的には。不思議ですね。

「家賃を滞納しそうな人」は面談時点で“99％”わかる

グル：結局、本編の滞納者は、滞納分を免除の上、もっと家賃の安いお家に引っ越す、ということで決着しました。現実世界では、お家賃滞納してしまった入居者の末路はどんな感じでしょう？　お2人とも都内でお仕事されてますが、感覚的にはどれくらいの割合で滞納者っていますかね？

たくや：1〜2％くらいかな。都内の質の良い入居者が多いエリアです。

にのみや：僕の場合は、管理物件は全て保証会社加入必須にしてて、こちらの審査自体は緩くしているんですよ。なので保証会社の事故率がだいたい各社5％ぐらいなんですが、そんなもんかな……。それより下回って3％ぐらいが体感です。たくや社長は、しっかり審査してますもんね。

たくや：無理に契約しないw　したくないw

グル：たくや社長ぐらいになると、やっぱり面談したらわかりますか？

たくや：面談したら99％わかります！

「己に無頓着」「契約を急いでいる」人は要注意

グル：滞納しがちな人の特徴とか傾向や経歴みたいなん、ありますか？

にのみや：自堕落というか、己に無頓着な人ですかね？

グル：滞納は細部に宿る……

たくや：あとは「急いでる」っていうのもありますね。他を追い出されてるから。

にのみや：確かに。今日にでも明日にでも入居したいレベルで急ぎの入居は慎重になります（月内の数字になるから、ありがたいんだけど）。

グル：「なんで引っ越しするんですか？」って聞いても、「滞納で追い出されて……」とは言わないから、嘘をつきよるんですね。

たくや：あと、大家さんが同じ建物に住んでる物件は避けるのも滞納者の特徴です。

グル：おもしろいwww　借りる時から滞納する気マンマンやんけwww

にのみや：あるあるですね。

1度滞納したら審査に通らない…保証会社が共有する「ブラックリスト」

グル：たとえばCasaの保証でアパートを借り、滞納して追い出されたら、もうCasaの審査は通らないもんなんですか？

にのみや：絶対通りません。

グル：じゃあ、どこの保証会社付きのアパートも借りられなくなるマンになるんだ。

にのみや：土台にも乗らない。すぐ否認が来る。

グル：保証会社ブラックリストこわい。

たくや：「保証会社どこですか？」って聞いてくる人は落ちた経験のある人ですw

グル：なんか保証会社たちで共有してるブラックリスト、あるでしょうか？

にのみや：信販系保証会社はCICを見るので、また厳しさの土台が違うんですが。

グル：CICってあれでしたっけ？　サラ金とか、クレカ、住宅ローン返済とかのやつ。

にのみや：そうです。あとLICC、LGOといった不動産系の保証業協会が信用情報を共有してますね。

グル：ブラックリストは共有しとるんですね。これを読んでいるみなさんのために、一番審査が緩い保証会社と、厳しい保証会社を教えてください。

にのみや：一番緩いかー。そうなるとCasaかフォーシーズになりますね。一番きついのはダントツでSBIギャランティですね。

収入証明は不要？「入居時審査」で見られるポイント

グル：お2人の経験の中で、一番厳しそうな属性で通った入居者を教えてください。

たくや：借金のあるゴルフのレッスンプロかな。

グル：あいつら現金でもらって領収書も出さないタイプの人いますよねw　潜ってそうwww

にのみや：鬼高リースバック、破産寸前、超高齢、謎法人代表ですね。

グル：収入は何で見るんですか？

にのみや：収入のエビデンスは、保証会社が疑ってくるレベルによって違います。申込書と身分証出して、ぽいーって投げれば30分後に承認通知が返ってくる場合もあれば、給与明細3ヵ月分や源泉徴収票を求められるケースがあります。

たくや：収入証明を出さなくても承認されること、割とありますよね。

グル：マジですか！（ほんなら何を審査してるんやろう……）。

にのみや：審査してないんです（そんなことない）。

たくや：収入証明に関しては、上場会社の社員などは割と不要です。

にのみや：立派な会社の場合、社会保険証があれば最強です。ですが、まぁいわゆる知名度のない会社でも収入証明は求められずに通りますね。基本、保証会社も保証料で儲けますから、承認おろしたいんですよ。

たくや：やっぱり審査してないかもw　反社チェックだけはしてるだろうけど。

にのみや：つまり、落ちるっていうのはそういうことです。

自営業の場合は「確定申告書」の提出が必要

たくや：自営業とかだと、確定申告書とか出すんですか？　それも自己申告？

にのみや：自己申告で最初はOKですが、事業実態みたいなものが調べても不透明な場合、確定申告書を求められますね。

たくや：自営業は確定申告書の提出を求められることが比較的多いですねー。

最悪、家賃遅れても連絡に出て！…不動産管理者の「本音」

「20ヵ月」滞納した入居者がいた例も…

グル：なるほど〜。さて、お2人もすんごい滞納くらったことありますか？

にのみや：僕は正直ないですねぇ。これはたくや社長のが絶対ありそうw

たくや：あります。20ヵ月滞納されてから、大家に泣きつかれました。

にのみや：20ヵ月www　契約満了しちゃうw

たくや：大家廃業してほしい。

グル：そもそも保証会社なしだったんですか？

たくや：10年ほど前なので、まだ保証会社が普及してなくてですね……ところが、その滞納者は2年かけて完済したんですよww　すごくない？

グル：正直入居者やwwww

たくや：あと、家賃1ヵ月分くらい遅れ遅れで払ってくる入居者は、後ろめたさから設備等のクレームを言ってこないので、管理者としては大変助かりますw

にのみや：わかるー。

たくや：みんな家賃遅れてもいいからクレーム言わないでほしい。

にのみや：家賃遅れめ、滞納なし、クレーム抜き。ラーメン屋みたい。

保証会社を入れていない家賃滞納者は、管理者が“直接対峙”

グル：やっぱり、本編のように大家さんがある程度泣くケースが多いですか？

にのみや：基本、滞納は大家さん泣くしかない。

たくや：でも最初から「滞納分は払わなくていい」とは言わないですね。明け渡した後に「少しずつでいいから払ってね」。こんな感じです。

グル：たくや社長は直接、滞納者と対峙したりするんですか？

たくや：保証会社入れてない場合は、直接話します。まあ電話に出ないこと出ないこと……。

にのみや：やっぱ現地行くんですか？

たくや：僕は「行かない派」ですね。だって面倒くさいじゃないw

グル：面倒くさいんだwww

たくや：高齢の入居者は生存確認も含めて行くことあります。そもそも電話でも直接会っても状況は変わらない気がするけど、そうでもない？

にのみや：変わらないと思いますね。

滞納者はポストを見てくれない…督促状は「玄関ドア」に貼りつける

グル：メールも電話もSMSも郵送も無視する滞納者いません？

たくや：滞納者は郵便見ないですよ。

にのみや：だいたいポストぐっちゃぐちゃ。

たくや：ポストには請求書と督促状しか届いてないから見ないんですよw　ドアに貼り付けないとダメです。

グル：僕は通うたびにドアに封筒貼ってたら、ドアが見えなくなったことありますww

にのみや：根性比べみたくなってるw

グル：読者のみなさんが滞納者に万一なってしまった場合に、「すぐにやるべきこと」「やってはいけないこと」を教えてください。

にのみや：とにかく連絡に出る。とにかく連絡をシカトするのはダメ。これに尽きますw

たくや：すぐにやるべきことは、ギャンブルをやめることです！　やってはいけないこと、それもギャンブルです！

グル：みなさんもお部屋を借りる時はギャンブルをやめて、不動産屋さんからの電話にはすぐに出るようにお願いいたします。

全宅ツイ